La sous-location non autorisée : la double peine pour le preneur – le double profit pour le bailleur

Cass. 3^ème civ., 12 septembre 2019, n°18-20.727

La sous-location de logements d’habitation a connu une croissance très importante ces dernières années avec l’arrivée de plateformes internet dédiées à cette pratique, dont la plus connue reste le site Airbnb

Dans le droit commun du contrat de louage, conçu comme le contrat par lequel le bailleur consent au preneur un droit de jouissance (et non un simple droit d’usage) cette sous-location est autorisée.

En effet, l’article 1717 du Code civil dispose que « le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui est pas interdite ».

En revanche, cette sous-location est, en principe, interdite dans les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 (article 8 alinéa 1^er).

Cependant, certains locataires manifestement attirés par les facilités offertes par les plateformes numériques et les profits à en retirer, se sont engagés dans la sous-location, généralement à l’insu du propriétaire du bien.

​​La question se posait donc de savoir quels pouvaient être les moyens d’action du propriétaire bailleur pour lutter contre cette pratique.

On sait qu’une sous-location non autorisée peut justifier la résiliation judiciaire du bail ou peut constituer un motif légitime et sérieux à la délivrance d’un congé.

Cependant, indépendamment de cette sanction, on pouvait s’interroger sur le sort à réserver aux produits de cette sous-location irrégulière.

Devait-on raisonner en termes purement contractuels ?

Dans cette hypothèse, le locataire ayant contrevenu aux clauses s’expose à la résiliation du bail mais également à devoir payer d’éventuels dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil.

Le montant de cette indemnité doit alors correspondre au préjudice subi par le bailleur, la difficulté étant de chiffrer ce préjudice alors même qu’économiquement, le bailleur n’a rien perdu car il a été payé du loyer convenu.

Par ailleurs, si l’on raisonne en termes contractuels, le bailleur ne peut pas davantage demander au sous-locataire de lui payer le montant du sous-loyer car le contrat entre le preneur et le sous-locataire lui est inopposable.

Dans cette affaire, le bailleur a fait un choix juridique stratégique qui a consisté à fonder sa réclamation, non sur le droit des contrats mais sur le droit des biens.

C’est ainsi que, plutôt que de réclamer l’indemnisation d’un préjudice soumis à une appréciation souveraine des juges du fond, il a soutenu que le montant des revenus perçus par le preneur dans le cadre de cette sous-location irrégulière constituait des fruits qui doivent lui revenir en qualité de propriétaire du bien.

Le calcul du remboursement réclamé se trouvait par ailleurs facilité par le fait que le bailleur avait demandé, par voie judiciaire, la communication du « compte Airbnb » du preneur. A ce titre, l’économie numérique facilite la preuve des échanges…

C’est dans ces circonstances que, constatant que les locataires avaient perçu près de 30.000 € via la sous-location par Airbnb, la Cour d’Appel de PARIS les a condamnés à reverser l’intégralité de cette somme au propriétaire sur le fondement du principe de l’accession des fruits civils prévu par l’article 546 du Code civil, aux motifs que « les loyers perçus par les appelants au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété et appartenant de facto au propriétaire » et que « le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriétaire cause nécessairement un préjudice à celui-ci ».

Les locataires ont par la suite formé un pourvoi devant la Cour de Cassation en soutenant que :

• « les sous-loyers perçus par un locataire au titre d’une sous-location ne constituent pas des fruits civils appartenant au bailleur par accession mais l’équivalent économique du droit de jouissance conféré au preneur, lequel est en droit de les percevoir et de les conserver »

• « une sous-location irrégulièrement consentie est inopposable au propriétaire mais produit tous ses effets entre le locataire principal et le sous-locataire ; qu’en conséquence, seul le locataire est créancier des sous-loyers »

Par un arrêt en date du 12 septembre 2019, la Cour de cassation rejette ces arguments et considère que « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire » et « qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ».

La Cour de Cassation juge par conséquent que les loyers provenant de la sous-location non autorisée constituent des fruits civils revenant par accession au propriétaire et non l’équivalent économique du droit de jouissance conféré au preneur

Par conséquent, ces revenus étant attachés au droit de propriété, le locataire ne peut les revendiquer au titre du lien contractuel l’unissant au sous-locataire et ce, en dépit de l’inopposabilité de la sous-location au bailleur.

L’intérêt de cette décision réside également dans la formulation générale employée par la Cour de cassation.

On comprend en effet que cette décision est transposable aux autres baux, notamment aux baux commerciaux, où le principe de l’interdiction de la sous-location, sauf accord écrit du bailleur, est prévu à l’article L. 145-31 du Code de commerce.

La première conséquence pratique de cette décision est évidemment qu’elle prive désormais le locataire de tout intérêt à sous-louer sans l’accord du propriétaire puisqu’il s’expose à une « double peine ».

En effet, le bailleur peut non seulement envisager de résilier son bail pour ce motif mais aussi engager contre lui une action en remboursement de l’intégralité des sommes qu’il aura perçues dans le cadre de la sous-location, dans la limite de la prescription quinquennale.

Le bailleur se retrouve quant à lui dans une situation très profitable car il peut percevoir un double revenu : le montant du loyer prévu dans le bail et le produit de la sous-location dans son intégralité.

Il faut cependant apporter une réserve. En effet, dès lors qu’il ne s’agit pas de dommages et intérêts venant réparer un préjudice subi, mais de fruits revenant par accession aux propriétaires, ces mêmes revenus devraient en principe être fiscalisés.

La situation risque d’ailleurs de virer au casse-tête fiscal. En effet, le locataire aura lui-même déclaré les revenus locatifs perçus dans le cadre de la sous-location et aura été imposé selon la tranche du barème qui lui est applicable et qui n’est pas nécessairement la même que son bailleur.

Doit-il par conséquent rembourser au bailleur les revenus nets ou les loyers bruts ?

Dans ce dernier cas, il aura payé des impôts sur des revenus qu’il devra reverser à son bailleur qui devra lui-même les déclarer.

Nous laissons à nos confrères fiscalistes le soin de nous préciser les options à envisager.

En toute hypothèse, à ce stade, on ne peut qu’alerter les locataires qui se sont aventurés sur ce chemin et informer les bailleurs que, potentiellement, ils bénéficient peut-être d’une créance à faire valoir.

En Bref

Aux termes d’un arrêt particulièrement important, la Cour de Cassation considère que les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, sauf si la sous-location a été autorisée par le bailleur, et confirme que le locataire d’un appartement soumis au régime de la loi du 6 juillet 1989 est tenu de reverser au propriétaire du bien les loyers perçus à l’occasion des sous-locations irrégulières.

Références

• Articles 1709 et 1717 du Code civil
• Articles 546 et 547 du Code civil
• Article L. 145-31 du Code de commerce
• CA Paris, 5 juin 2018, n°16/10684

Joachim Bernier/Guillaume Coatanea