JURISPRUDENCE – Baux commerciaux – Cafés & Restaurants – Déplafonnement du loyer du bail commercial : un supplément pour le service en terrasse ? – 2ème tournée…
Le 13 septembre 2024
Cass. Civ. 3ème, 4 juillet 2024, n° 23-13.515
Nous avons déjà eu l’occasion de commenter un précédent arrêt rendu par la Cour de cassation le 13 octobre 2021 portant sur cette question de l’éventuel déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail commercial du fait de la mise en place ou de l’agrandissement d’une terrasse sur le domaine public.
Dans cette décision, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait considéré que « l’autorisation commerciale municipale accordée, en permettant d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public, contribue au développement de l’activité commerciale » de sorte que les juges du fond devaient rechercher « si cette situation modifie les facteurs locaux de commercialité et constitue par là-même un motif de déplafonnement ».
Dans cette même affaire, la Cour d’appel de Besançon avait écarté la demande du bailleur visant à obtenir le déplafonnement du loyer au motif que l’extension en cours du bail expiré de la terrasse de l’établissement ne pouvait pas être considérée comme une modification des caractéristiques des locaux loués pour la simple raison que la terrasse ne fait pas partie des locaux loués.
La Cour de cassation avait confirmé cette analyse dès lors que la terrasse est un équipement annexe mis en place en vertu d’une autorisation précaire d’occupation du domaine public, et non par l’effet du bail lequel porte uniquement sur les locaux loués de sorte que les dispositions des articles R 145-3 et R 145-4 ne sont pas applicables.
Elle avait en revanche censuré l’arrêt d’appel en reprochant à la Cour de ne pas avoir recherché si l’agrandissement de la terrasse ne pouvait pas s’analyser comme étant une modification des facteurs locaux de commercialité de nature à justifier le déplafonnement.
Dans cette nouvelle décision rendue le 4 juillet 2024, la Cour de cassation confirme sa jurisprudence en relevant que l’extension d’une terrasse contribue au développement de l’activité commerciale, de sorte qu’il y a lieu de rechercher si cette situation a pu modifier les facteurs locaux de commercialité constituant un motif de déplafonnement.
En l’occurrence cette modification n’avait pas été retenue au motif que la locataire bénéficiait, antérieurement au bail expiré, d’une large terrasse, et n’avait pas bénéficié d’une extension notable de celle-ci en 2005.
Il reste qu’il semble désormais acquis, que la création ou l’agrandissement notable d’une terrasse existante est de nature à constituer une modification des facteurs locaux de commercialité pouvant justifier une demande de déplafonnement.
On ne peut donc qu’inviter les exploitants à anticiper ce sujet et à prévoir, lors de la rédaction des baux ou des actes de renouvellements, une clause de nature à neutraliser cet effet.
Références
- Article R 145-33 du Code de commerce
- Article R 145-34 du Code de commerce
- Article R 145-3 du Code de commerce
- Article R 145-4 du Code de commerce
- Article R 145-6 du Code de commerce
- Civ. 3ème, 3 octobre 2021, n° 20-12.901
Avocat associé
MRICS