Cass. 1ère civ., 11 décembre 2019, n°18-24.381

 

 
Pour rappel, la profession d’agent immobilier est réglementée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet », complétée par son décret d’application du 20 juillet 1972.

Outre le respect de ces dispositions légales dont le contenu est assez contraignant, la jurisprudence a dégagé différentes obligations qui s’imposent à l’agent immobilier et en particulier un devoir de conseil et de mise en garde dont le contenu n’a cessé de s’étoffer.

Au titre de ce devoir de conseil et de mise en garde, l’agent immobilier doit ainsi informer ses clients des risques que comporte l’opération projetée et l’arrêt de cassation rendu par la première chambre civile le 11 décembre 2019 en offre une nouvelle illustration.

En l’espèce, un couple a confié un mandat de vente à une agence immobilière pour un bien immobilier leur appartenant. Cette dernière a trouvé un acquéreur et une promesse synallagmatique de vente a été conclue.

Cependant, l’acquéreur ne s’est pas présenté le jour de la réitération de la vente par acte authentique.

Les vendeurs ont alors assigné l’acquéreur ainsi que l’agent immobilier aux fins d’être indemnisés des préjudices qu’ils estimaient avoir subis du fait de la non-réalisation de la vente.

Ils reprochaient en particulier à ce dernier d’avoir eu un comportement fautif en présentant un acquéreur qui n’était pas suffisamment solvable.

La Cour d’Appel a cependant rejeté la demande en indemnisation dirigée à l’encontre de l’agent immobilier.

En effet, pour la Cour d’appel, dans la mesure où les vendeurs étaient parfaitement informés de la situation personnelle de l’acquéreur (il était indiqué dans la promesse synallagmatique de vente que ce dernier était « âgé de 25 ans, célibataire, cariste magasinier » et avait déclaré « ne pas avoir recours à un emprunt »), l’agent immobilier, qui « ne dispose pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l’acquéreur », ne pouvait se voir reprocher aucun manquement à ce titre.

Cependant, cet arrêt est cassé par la Cour de Cassation qui relève, pour condamner l’agent immobilier, que ce dernier « n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qui leur avait été présenté ».

Cette décision est intéressante à plusieurs égards.

En effet jusqu’ici, la jurisprudence avait surtout eu l’occasion de mettre en jeu la responsabilité de l’agent immobilier lorsqu’il n’avait pas suffisamment attiré l’attention du bailleur sur les risques d’insolvabilité du locataire (voir par exemple Cass. 1ère civ., 16 nov. 2016, n° 15-23.790).

La décision commentée étend donc, pour la première fois, explicitement cette obligation à la situation financière de l’acquéreur et élargit encore un peu plus le spectre de l’obligation de conseil et de mise en garde qui pèse sur l’agent immobilier.

Cette décision sévère à l’égard des agents immobiliers a, en contrepartie, le mérite de délimiter exactement les contours de cette obligation de conseil en lien avec la solvabilité de l’acquéreur et d’offrir aux agents immobiliers la possibilité de se prémunir contre toute action sur ce fondement.

En effet, il n’est désormais plus possible pour l’agent immobilier de s’exonérer de sa responsabilité au seul motif que le vendeur disposait des informations nécessaires pour évaluer lui-même le risque d’insolvabilité du potentiel acquéreur.

Par conséquent, dès que le potentiel acquéreur trouvé par l’agent immobilier ne semble pas présenter des garanties financières suffisantes, ce dernier doit impérativement :

  • conseiller aux vendeurs de prendre des garanties ; ou
  • mettre clairement en garde les vendeurs des risques encourus en cas de réalisation de l’opération.

On ne peut que conseiller aux agents immobiliers de se ménager une preuve écrite de ces échanges afin de pouvoir le cas échéant, démontrer le respect de cette obligation.

En Bref

Dans le cadre d’une vente, l’agent immobilier doit être en mesure de démontrer qu’il a spécifiquement alerté ses clients sur le potentiel risque d’insolvabilité du futur acquéreur.

Références

  • Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet »
  • Décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972
  • Cass. 1ère civ., 16 novembre 2016, n° 15-23.790
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