Cass. 3ème civ., 7 Novembre 2019, n° 18-23.259

 

 

La Cour de Cassation confirme par un arrêt du 7 novembre 2019 que la qualité de professionnel de l’immobilier ne confère pas nécessairement celle de professionnel de la construction.

En l’espèce, une SCI a confié la maîtrise d’œuvre globale de la construction d’un projet immobilier à un architecte. Le contrat conclu entre les parties prévoyait que, même en cas d’abandon du projet, pour quelque raison que ce soit, les honoraires seraient dus et réglés en totalité au maître d’œuvre.

Or, la SCI ayant finalement abandonné le projet sans payer l’intégralité des honoraires prévus au contrat, cette dernière a été assignée en paiement par l’architecte.

Pour rejeter la demande en paiement de l’architecte, la Cour d’Appel opère un raisonnement en deux étapes :

  • elle retient, dans un premier temps, que si la SCI est incontestablement un professionnel de l’immobilier, puisqu’elle a pour objet social l’investissement, la gestion et la location de biens immobiliers, cette constatation ne suffit pas à lui conférer la qualité de professionnel de la construction et en conclut que la SCI peut prétendre au bénéfice des dispositions du droit de la consommation sur les clauses abusives (Art. L. 212-1 et L.212-2 du Code de la consommation (ancien Art. L. 132-1)),
  • puis elle applique ces dispositions à la clause litigieuse qu’elle qualifie d’abusive au motif que cette dernière a pour conséquence de garantir au maître d’œuvre le paiement des honoraires prévus pour sa prestation intégrale, et ce, quel que soit le volume des travaux qu’il aura effectivement réalisés, sans qu’il en résulte une contrepartie réelle pour le maître de l’ouvrage.

Ce raisonnement est repris par la Cour de Cassation pour rejeter le pourvoi de l’architecte.

La Cour de Cassation, se bornant à constater que l’objet social de la SCI ne mentionne pas d’activités de « construction », précise que la qualité de professionnel de la construction doit être réservée aux acteurs qui possèdent « les connaissances et les compétences techniques spécifiques » propres au domaine de la construction, qui sont « distinctes de celles exigées par la seule gestion immobilière ».

La position de la Cour de Cassation, qui n’est pas nouvelle (voir Cass. 3ème civ., 4 février 2016, n°14-29.347), semble cependant en contradiction avec sa jurisprudence concernant les critères permettant de faire la distinction entre les notions de professionnel et de non-professionnel dans le cadre des dispositions du droit de la consommation sur les clauses abusives.

Pour rappel, la notion de « non-professionnel » est réservée aux personnes morales qui n’agissent pas à « des fins entrant dans le cadre de [leur] activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ».

Pour déterminer si l’acte en cause poursuit une finalité professionnelle et donc écarter les dispositions précitées, la Cour de Cassation semblait avoir abandonné le critère de la compétence pure au profit de celui du « rapport direct » entre l’acte à conclure et l’objet social de la personne morale contractante.

Or, aux termes de cet arrêt confirmatif, la Cour de Cassation semble opter dans le cas particulier du professionnel de la construction pour le critère de la compétence.

Cette position est critiquable à au moins deux égards :

  • si une SCI maitre d’ouvrage n’est pas un professionnel de la construction à proprement parler, il n’en reste pas moins que, du fait de son objet social, elle ne peut ignorer les ressorts juridiques des marchés de construction de sorte que cela devrait suffire à écarter la notion de non-professionnel,
  • elle ouvre un risque non négligeable de voir s’engager un débat sans fin sur l’étendue des compétences du contractant, ce que le critère du « rapport direct » cherchait précisément à éviter.

On ne saurait trop conseiller aux rédacteurs de contrats d’être particulièrement vigilants sur ce point au risque de voir se développer des recours visant à écarter les clauses créant un déséquilibre significatif entre professionnels de spécialités distincts mais présentant des liens particulièrement étroits.

En Bref

A partir du moment où l’objet social d’une SCI ne porte pas sur des activités de construction à proprement parler, cette dernière ne peut se voir conférer la qualité de professionnel de la construction mais seulement celle de professionnel de l’immobilier.

Références

  • Articles L. 212-1 et L.212-2 du Code de la consommation (ancien Art. L. 132-1)
  • 3ème civ., 4 février 2016, n°14-29.347
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