JURISPRUDENCE – URBANSIME – Refus de permis de construire : il est (enfin) urgent de les contester !

Longtemps peu efficace, le référé-suspension est devenu une arme précieuse pour contester un refus de permis de construire.

En effet, depuis la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement du 26 novembre 2025, dite loi Huwart, l’urgence est désormais présumée satisfaite en cas de référé-suspension dirigé contre un refus de permis de construire.

Il s’agit là d’un changement majeur puisqu’il est exigé, pour que le juge accepte d’examiner en urgence l’affaire, de démontrer que le refus de permis de construire portait une atteinte grave et immédiate à la situation du demandeur.

Or, l’appréciation particulièrement stricte de cette condition par la jurisprudence faisait du référé-suspension une arme peu utile pour contester un refus de permis de construire.

Tel n’est le plus cas aujourd’hui puisque, dorénavant, l’urgence est présumée.

Tout porteur de projet confronté à un refus de permis de construire doit donc envisager sérieusement la piste du référé-suspension afin d’être rétabli dans ses droits.

 

Pour approfondir

Le contentieux des refus de permis de construire s’est longtemps avéré un exercice de patience.

En effet, le porteur de projet souhaitant contester le refus opposé à sa demande de permis de construire peut soit saisir directement le Tribunal administratif d’un recours en annulation du refus, soit former un recours gracieux auprès du maire afin de solliciter le retrait du refus et la délivrance du permis sollicité (le délai de recours contentieux était alors préservé par l’exercice du recours gracieux).

Soit dit en passant, l’intérêt pratique du recours gracieux est désormais grandement réduit puisque la loi Huwart a, d’une part, raccourci le délai pour former ce recours (1 mois au lieu de 2 mois précédemment) et, d’autre part, a privé le recours gracieux de son effet « conservateur » (l’exercice d’un recours gracieux ne préserve plus le délai de recours contentieux).

De fait, l’exercice direct d’un recours contentieux contre un refus de permis de construire devient, dans la plupart des cas, l’option privilégiée.

Mais, aussi persuadé soit-il de l’illégalité du refus qui lui a été opposé, le porteur de projet devait prendre son mal en patience puisque, sauf hypothèses spécifiques contraignant le juge à se prononcer dans un délai de 10 mois, le délai moyen de jugement d’un recours en annulation devant le Tribunal administratif s’avère relativement long.

Ne restait alors, pour tenter d’accélérer le processus, que la voie du référé-suspension, procédure permettant de saisir le juge en urgence afin de neutraliser le refus de permis de construire.

Le succès de cette procédure nécessitait toutefois de démontrer l’existence d’un doute sérieux sur la légalité et de caractériser une situation d’urgence pour que le juge accepte d’examiner l’affaire.

Ces deux conditions étant cumulatives, un refus de permis de construire pour lequel il existe un doute sérieux sur sa légalité n’était pas suspendu si le juge estimait que l’urgence n’est pas caractérisée.

A ce titre, la jurisprudence rappelle qu’il appartient au demandeur de démontrer que le refus porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à sa situation.

Le juge apprécie, au regard des justifications fournies, si les effets du refus de permis sont de nature à caractériser une urgence.

Or, l’appréciation du juge est particulièrement stricte puisqu’il a notamment été jugé qu’un refus de permis opposé alors que le demandeur avait conclu une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire n’est pas une justification suffisante pour caractériser une situation d’urgence.

Ainsi jugé :

« 3. Pour juger que l’urgence justifiait la suspension de l’exécution de la décision du 7 juillet 2016 par laquelle le maire de la commune de Pont-Saint-Martin a refusé de délivrer à Mme B…le permis de construire deux maisons individuelles sur un terrain situé 17, rue du petit Fréty, sur le territoire de la commune, le juge des référés a relevé que Mme B…et son époux avaient conclu avec le propriétaire du terrain d’assiette une promesse de vente, consentie jusqu’au 24 octobre 2016, sous la condition suspensive de la délivrance, avant le 23 juillet 2016, d’un permis de construire deux logements à usage d’habitation sur ces parcelles, ce dont il a déduit que la décision litigieuse était de nature à empêcher la requérante de mener à bien tant l’acquisition que son projet immobilier, en vue de la réalisation duquel elle avait engagé des frais.

4. Toutefois, lorsqu’une promesse de vente comporte une condition suspensive stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, le défaut de réalisation de cette condition n’a ni pour objet ni pour effet de rendre caduque la promesse. Par suite, en retenant la circonstance que le refus litigieux faisait obstacle à l’acquisition du bien objet de la promesse de vente pour juger que l’urgence justifiait la suspension de l’exécution de cette décision de refus, sans rechercher, ainsi que l’y invitait la commune de Pont-Saint-Martin, si la condition suspensive tenant à la délivrance d’un permis de construire n’avait pas été stipulée dans l’intérêt exclusif de Mme B…et de son époux, le juge des référés du tribunal administratif de Nantes a commis une erreur de droit.» (CE, 3 février 2017, 403846)

Ainsi, aussi illégal soit-il, un refus de permis de construire pouvait donc souvent éviter la sanction du référé-suspension, faute de pouvoir justifier d’une situation suffisamment urgente pour le demandeur.

Tel n’est plus le cas aujourd’hui.

En effet, depuis la loi de simplification du droit de l’urbanisme du 26 novembre 2025, la condition d’urgence est présumée satisfaite lors d’un référé-suspension contre un refus d’autorisation (qu’il s’agisse d’un refus de permis de construire, de permis d’aménager ou d’une décision d’opposition à déclaration préalable).

L’article L. 600-3-1 du code de l’urbanisme prévoit ainsi que :

« Lorsqu’un recours formé contre une décision d’opposition à déclaration préalable ou de refus de permis de construire, d’aménager ou de démolir est assorti d’un référé introduit sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d’urgence est présumée satisfaite. »

La règle s’applique aux référés introduits après la publication de la loi, soit depuis le 28 novembre 2025.

S’il s’agit d’une présomption simple, il reste que cette réforme constitue un véritable changement de paradigme puisque la charge de la preuve est transférée sur l’administration, à qui il appartient désormais de tenter de renverser la présomption d’urgence.

Sans qu’il soit ici opportun de proposer un panorama exhaustif de la jurisprudence naissante sur le sujet, il apparaît néanmoins que ces tentatives de renversement se heurtent à de sérieuses difficultés.

Ainsi, la commune qui se borne à contester la réalité des incidences financières invoquées par le pétitionnaire et à faire valoir que le permis en cause est un permis de régularisation ne parvient pas à renverser la présomption (TA LYON, 12 janvier 2026, 2515713).

De même, la circonstance que la décision de refus ne soit pas purgée de tout recours ne constitue pas un motif suffisant pour renverser la présomption (TA TOULOUSE, 2 janvier 2026, 2508814).

S’il appartient toujours au requérant de démontrer l’existence d’un doute sérieux sur la légalité du refus qui lui a été opposé, force est de constater que la réforme renforce considérablement l’intérêt du référé-suspension en cas de refus de permis puisque de nombreux refus qui passaient « sous les radars » peuvent désormais faire l’objet d’un premier arbitrage judiciaire dans un délai très court.

 

Cette réforme vient également rééquilibrer le rapport de force avec les municipalités puisque l’accès facilité au référé-suspension permettra un contrôle rapide d’un refus qu’un porteur de projet aurait auparavant renoncé à contester.

Dès lors, le référé-suspension s’impose comme un outil efficace pour neutraliser à bref délai (le juge statue dans un délai d’environ 3 semaines) une décision de refus de permis de construire.

En cas de succès, la suspension du refus de permis de construire impliquera la délivrance d’un permis de construire provisoire, qui deviendra définitif en cas d’annulation du refus dans le cadre du recours au fond.

Porteurs de projet, marchands de biens, promoteurs et bailleurs : le rapport de force a changé. La contestation d’un refus de permis de construire n’est plus un parcours du combattant. La présomption d’urgence offre désormais un levier contentieux rapide et efficace pour obtenir la suspension d’un refus mal fondé et obtenir à bref délai un permis provisoire.

Vous êtes confronté à un refus de permis ou à une opposition à déclaration préalable ? Notre cabinet vous accompagne dans la contestation de ces décisions et dans la mise en œuvre de la stratégie contentieuse la plus adaptée à votre situation.