JURISPRUDENCE – Résolution du bail commercial pour absence d’état des risques et pollutions (ERP)

Le 22 juin 2022

Le défaut de remise au preneur de l’état des risques naturels et technologiques peut être sanctionné par la résolution du bail, même en l’absence de préjudice (CA Paris, 2 février 2022, n°20/14673).

Pour rappel, les articles L.125-5 et R.125-26 du Code de l’environnement mettent à la charge du bailleur l’obligation d’annexer au bail commercial un état des risques naturels et technologiques de moins de six mois.

En cas de non-respect de cette obligation, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix du loyer.

Dès lors, sauf à pouvoir justifier devant le juge qu’il s’est conformé à son obligation de remise des documents prescrits, le risque d’une minoration des loyers et même d’une résolution du bail est réelle pour le bailleur.

En effet, dans un arrêt en date du 2 février 2022, la Cour d’appel de Paris a prononcé la résolution du bail commercial aux torts du bailleur qui avait fourni un état des risques naturels et technologiques daté de plus de six mois.

En l’espèce, une société avait pris à bail des locaux commerciaux dont elle n’avait finalement jamais pris possession suite à l’abandon d’un projet. A titre d’indemnité, elle avait alors proposé à son bailleur de conserver le dépôt de garantie versé.

Plusieurs mois après, le bailleur a cependant initié des poursuites en paiement des loyers et charges à compter de la date de prise d’effet du bail commercial.

La société locataire a alors demandé la résolution du contrat, invoquant notamment l’absence de communication d’un état des risques naturels et technologiques de moins de six mois par le bailleur, lors de la conclusion du bail.

La Cour d’appel relève en effet que seul un état des risques naturels et technologiques ancien de plus de six mois avant la conclusion du bail avait été communiqué au preneur.

En conséquence, elle prononce la résolution du contrat aux torts du bailleur en rappelant que dans une telle situation le preneur est en droit de poursuivre la résolution du bail, « sans avoir à justifier d’un quelconque préjudice ».

La résolution ayant pour effet d’anéantir le contrat ab initio, les loyers demandés ne sont pas dus et le dépôt de garantie doit être remboursé.

Par cette décision, la Cour d’appel de Paris vient sévèrement sanctionner le manquement du bailleur à son obligation légale d’information dans le cadre d’un bail commercial, démontrant ainsi l’étendue des renseignements à fournir au preneur pour satisfaire aux dispositions de la loi Pinel.

Une telle solution pourrait toutefois inciter certains locataires souhaitant trouver une possibilité de rupture anticipée de leur contrat à invoquer ce motif légal pour se désengager du bail commercial.

Pour autant, rappelons que tous les tribunaux n’appliquent pas systématiquement la sanction de la résolution du bail ou de la diminution du loyer prévue par le Code de l’environnement puisque certains juges estiment, à l’inverse, que le locataire doit être en mesure de prouver que le manquement du bailleur est suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat (voir en ce sens CA Toulouse, 17 mars 2021, n°18/04865 ; CA Nîmes, 24 mai 2012, n°11/02158).

Marie GIRE

Elève-Avocate

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