JURISPRUDENCE – Le partage de la commission entre deux agences immobilières ayant concouru à la vente

Pour prétendre au versement d’une commission, l’agent immobilier doit être titulaire d’un mandat écrit. Il doit par ailleurs justifier d’une intervention essentielle et déterminante. Enfin, la vente doit avoir été effectivement conclue.

L’agent immobilier doit donc prouver que son intervention a été déterminante pour la conclusion de l’opération. Le caractère effectif de cette intervention est une notion de fait qui relève du pouvoir d’appréciation du juge du fond. La jurisprudence considère que l’agent immobilier a eu une intervention déterminante lorsqu’il a cherché et trouvé l’acquéreur, lorsqu’il a négocié l’avant-contrat et lorsqu’il a été présent chez le notaire lors de la signature de l’acte authentique.

Comment doit être répartie la commission lorsque plusieurs agents immobiliers ont participé à la vente ?

C’est à cette question qu’a répondu la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt en date du 11 mai 2022 (Cass. Civ. 3^ème, 11 mai 2022, n° 21-15.943).

En l’espèce, des propriétaires ont signé un mandat non exclusif de vente avec une agence immobilière, portant sur la vente de leur maison.

Le 5 mars 2015, cette agence immobilière a fait visiter le bien à un couple de potentiels acquéreurs.

Le même jour, les propriétaires ont confié à une seconde agence immobilière un autre mandat de vente, portant sur le même bien et pour le même prix de vente.

Le 18 mars 2015, le couple de potentiels acquéreurs a de nouveau visité la maison, mais cette fois par l’intermédiaire de la seconde agence immobilière.

Par courriels en date du 20 mars 2015, les acquéreurs ont formulé à chacune des agences immobilières une offre au prix.

Par acte notarié en date 9 avril 2015, les acheteurs et les vendeurs ont signé une promesse unilatérale de vente, à laquelle sont intervenues les deux agences immobilières.

Il y était prévu le versement d’une commission aux deux agences, sans que la répartition soit évoquée.

La vente a été réitérée par acte authentique.

Revendiquant chacune le montant total de la commission, les deux agences immobilières ont assigné les vendeurs en paiement. Les deux affaires ont fait l’objet d’une jonction.

Par un arrêt en date du 2 mars 2021, la Cour d’appel de Lyon, a jugé que la commission devait être répartie par moitié entre les deux agences.

L’une des deux agences a formé un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et relève que le juge du fond a souverainement relevé que les deux agences avaient participé à la vente effectivement conclue, et ce, sans qu’il ne fût démontré que l’activité de l’une ait été plus essentielle et déterminante que celle de l’autre.

La solution aurait certainement été différente si l’une des deux agences avait pris en charge la rédaction de l’avant-contrat.

De façon à éviter la difficulté rencontrée en l’espèce, il aurait été opportun d’inclure les modalités de répartition de la commission dans la promesse unilatérale de vente.

Simon VENET

Avocat