JURISPRUDENCE – La demande de renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré vaut offre de prix du loyer de renouvellement

Preneurs, soyez particulièrement attentifs à la formulation de la demande de renouvellement de votre bail commercial ; le renouvellement d’un bail commercial « aux clauses et conditions du bail venu à expiration » marque la volonté des deux parties au contrat de ne pas modifier le prix du loyer fixé dans l’ancien bail.

Le preneur d’un local commercial ne peut exiger de son bailleur le déplafonnement du loyer, dès lors que les deux parties ont contracté un renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions du bail antérieur.

Dans cette affaire, par acte sous seing privé en date du 31 mai 2007, un local à usage commercial avait été donné à bail, moyennant un loyer annuel de 300.000 €. Le bail étant venu à expiration, par acte du 23 novembre 2016, le preneur en avait sollicité le renouvellement « aux clauses et conditions du bail venu à expiration« , sans aucune précision sur le loyer ni sur une éventuelle réserve. Le 25 novembre 2016, le bailleur exprimait son accord sur la demande de renouvellement. Six jours plus tard, le preneur sollicitait la fixation du loyer de renouvellement à la somme de 123.000 €.

Le preneur avait alors saisi le Juge des loyers commerciaux, afin d’obtenir la fixation judiciaire du loyer à la somme susvisée. Débouté de cette demande, le preneur avait interjeté appel de la décision, laquelle était cependant confirmée par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence aux motifs qu’il existait un accord sur le prix.

En ce sens, la Cour avait d’ailleurs rappelé que les parties devaient s’exprimer expressément sur leur volonté de contracter à un prix différent, ce qui n’avait pas été le cas en l’espèce.

Dans ces conditions, le preneur avait formé un pourvoi en cassation prétendant que la mention « aux clauses et conditions du bail venu à expiration », contenue dans la demande de renouvellement du bail, ne suffisait pas à caractériser un engagement précis, ferme et complet sur le montant du loyer du bail à renouveler.

Néanmoins, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi estimant que « les parties ayant toutes deux exprimé leur volonté de voir renouveler le contrat « aux mêmes clauses et conditions antérieures » , sans mention d’aucune réserve » de sorte qu’un accord exprès sur les conditions et clauses du bail précédent avait été conclu.

(Cass., Civ. 3^ème, 15 avril 2021, n°19-24.231)

A noter que la Cour de cassation semble prendre le contre pieds d’une précédente décision qui énonçait : « si la mention « aux mêmes clauses et conditions du bail antérieur » portée sur la demande de renouvellement du bail formée par la locataire le 7 novembre 2005 pouvait traduire la volonté de celle-ci de renouveler le bail, cette formule d’usage, qui ne faisait aucune référence expresse au loyer élément essentiel du contrat de bail, ne pouvait suffire à caractériser un engagement précis, complet et ferme de la locataire sur le montant du loyer du bail à renouveler, […] » (Cass. Civ. 3^ème, 24 juin 2009, n°08-13.970).