JURISPRUDENCE – Faculté de résiliation d’un bail par un copropriétaire en cas de nuisances dans l’immeuble

Aux termes d’un arrêt en date du 8 avril 2021, la Cour de cassation a retenu que tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété (Cass. Civ. 3ème, 8 avril 2021, n°20-18.327).

Dans cette affaire, un copropriétaire voisin se plaignait des nuisances sonores et olfactives occasionnées par un locataire (occupant le lot voisin), lequel exploitait une activité d’achat-vente et de réparation de cyclomoteurs. Malgré de nombreuses plaintes, notamment en assemblée générale des copropriétaires, aucune mesure ne semblait avoir été prise par le copropriétaire-bailleur aux fins de faire cesser les nuisances.

Dans ce contexte, le copropriétaire, a, sur le fondement de l’action oblique, demandé la résiliation du bail.

Aux termes d’un arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 24 juin 2020, il était fait droit à la demande introduite par le copropriétaire victime des nuisances, et confirmé le jugement qui avait ordonné la résiliation de bail.

Non satisfaits, le bailleur et le locataire introduisaient un pourvoi en vue de contester :

• d’une part, la faculté pour un copropriétaire d’agir par voie oblique en résiliation du contrat de bail conclu entre un autre copropriétaire et un preneur, sans porter une atteinte excessive à la liberté contractuelle, et
• d’autre part, l’existence d’une quelconque carence du bailleur.

Aux termes de sa décision, la Cour de cassation rejette les pourvois et confirme ainsi l’arrêt de la Cour d’appel de Paris.

Pour rappel, la Cour de cassation avait déjà reconnu la faculté pour un syndicat de copropriétaires (en cas de carence du copropriétaire-bailleur) d’exercer une action oblique en résiliation du bail, dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements (contraires au règlement de copropriété) causent un préjudice aux autres copropriétaires (Cass. Civ. 3ème, 14 novembre 1985, n° 84-15.577).

A travers cet arrêt, la Cour de cassation étend donc ce droit à n’importe quel copropriétaire concerné par les nuisances, et consacre ainsi le principe de la validité d’une action oblique d’un copropriétaire à l’égard d’un autre occupant de l’immeuble, et ce malgré l’absence de lien contractuel.