JURISPRUDENCE – Copropriété – Recouvrement de charges de copropriété – Attention au contenu de la mise en demeure

Le 22 janvier 2025

Aux termes d’un avis en date du 12 décembre 2024 (Cass. Civ. 3ème, Avis du 12 décembre 2024, n°15013 – Pourvoi n° 24-70.007), la Cour de cassation est venue préciser le contenu du courrier de mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi de 1965.

Pour rappel, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un mécanisme de recouvrement accéléré des charges de copropriété.

Cette procédure permet ainsi d’obtenir, dans un délai assez court, la condamnation du copropriétaire débiteur, aux créances suivantes :

  • Provisions due au titre de l’article 14-1 (charges courantes visées au budget prévisionnel) ;
  • Provisions due au titre de l’article 14-1 II (dépenses de travaux non comprises dans le budget prévisionnel) ;
  • Cotisations au titre du fonds de travaux visée à l’article 14-2-1 ; et plus généralement
  • L’ensemble des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Parmi les différentes conditions de recevabilité à cette procédure, l’article impose comme préalable nécessaire « une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours ».

Dans le cadre d’une procédure intentée par un syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un copropriétaire débiteur, ce dernier a soulevé l’irrecevabilité de la procédure, aux motifs que la lettre de mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi de 1965 n’opérait pas de distinction précise entre les provisions dues au titre de l’article 14-1 de la loi de 1965 et les charges échues impayées au titre des exercices antérieurs.

Aux termes de sa décision, la Cour de cassation énonce que :

« la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte. »

Pour la Cour de cassation, la mise en demeure doit donc respecter des exigences strictes de précision et de clarté.

A défaut, la procédure accélérée au fond encourt l’irrecevabilité, ce qui n’est pas sans conséquence pour le syndicat des copropriétaires.

La rigueur dans la rédaction de la lettre de mise en demeure est donc de mise.

Gestionnaires immobiliers, soyez donc particulièrement attentifs.

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