JURISPRUDENCE – COPROPRIETE – Impayés de charges : un recouvrement qui ne supporte aucun vice de forme

Par un arrêt en date du 15 janvier 2026, la Cour de cassation vient renforcer les règles en matière de recouvrement anticipé des charges de copropriété sur le fondement des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (dans sa rédaction antérieure à la loi n°2021-1104 du 2 août 2021) (Cass., Civ. 3^ème, 15 janvier 2026, n°23-23.534).

Pour rappel, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

 Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »

La procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 permet ainsi d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété dans un délai particulièrement rapide. La contrepartie de cette procédure spéciale réside dans la nécessité, pour le syndicat des copropriétaires, de respecter des conditions strictes ainsi que le rappelle la Cour de cassation dans cet arrêt du 15 janvier 2026.

En l’espèce, un syndicat des copropriétaires assigne un copropriétaire en paiement de ses charges de copropriété sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

• pour des charges arrêtées au 1^er janvier 2023 ;
• sur le fondement d’une unique mise en demeure adressée en 2020, et sur le fondement de l’approbation de comptes jusqu’en 2021.

Devant la Cour de cassation, le copropriétaire conteste la décision rendue par la Cour d’appel venue le condamner au motif que les budgets prévisionnels et les comptes annuels des exercices postérieurs à 2021 ont certes été approuvés en assemblée générale mais aucune nouvelle mise en demeure ne leur a été adressée après 2020 pour les provisions dues au titre des exercices suivants.

Aux termes de son arrêt du 15 janvier 2026, la Cour de cassation accède à la demande du copropriétaire et rappelle que, conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les conditions cumulatives suivantes doivent impérativement être réunies :

• La demande de paiement des charges doit reposer sur des provisions ou sommes dues pour des exercices au titre desquels une mise en demeure a été adressée et est demeurée vaine ;
• Les budgets et les comptes doivent avoir été approuvés par l’assemblée générale.

Aussi, et en l’absence de nouvelle mise en demeure pour les exercices postérieurs à ceux visés dans celle-ci, le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter le règlement de provisions au titre des exercices postérieurs ni solliciter le règlement de charges relatives à des exercices dont les comptes ne sont pas encore approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires.

C’est dans ces circonstances que la Cour de cassation est venue considérer dans cette affaire, que le syndicat des copropriétaires ne pouvait valablement réclamer le paiement des charges de copropriété pour les exercices postérieurs à 2020 compte tenu de l’absence de nouvelle mise en demeure adressée au copropriétaire débiteur au titre des exercices suivants.

En résumé, il doit donc y avoir une nouvelle mise en demeure adressée pour chaque nouvel exercice. Une seule mise en demeure ne suffit plus pour les demandes de paiement de charges relatives à des exercices ultérieurs.

Les syndicats désireux de recouvrer leurs charges de copropriété sur le fondement de l’article 19-2 de la loi de 1965 devront donc être vigilants : une vérification tant de l’approbation des comptes en assemblée générale (y compris postérieurs) que de l’envoi d’une mise en demeure pour chaque exercice s’impose !

Une telle décision est, en réalité, dans la lignée de celles rendues ces dernières années par la jurisprudence en matière de recouvrement des charges sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur ce point, nous vous renvoyons à notre article : « JURISPRUDENCE – Copropriété – Recouvrement de charges de copropriété – Attention au contenu de la mise en demeure » en date du 22 janvier 2025.