JURISPRUDENCE – COPROPRIETE – Délai de forclusion de l’action en contestation des assemblées générales

Avec le recouvrement des charges impayées, les actions en contestation des résolutions d’assemblée générale représentent une large part du contentieux de la copropriété, le strict formalisme sur la recevabilité de ces actions, imposé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, suscitant en particulier une jurisprudence abondante.

L’article 42 de la loi de 1965 prévoit notamment que les assemblées générales ne peuvent être contestées par les copropriétaires opposants ou défaillants que dans le délai préfix de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.

Dans cette affaire jugée par la Cour d’appel de Paris (CA Paris, Pôle 4, Ch. 2, 7 mai 2025, n° 21/18026 : JurisData n° 2025-012190), une société civile immobilière (SCI), propriétaire de plusieurs lots de copropriété, demandait l’annulation de l’assemblée générale ayant désigné un nouveau syndic. Les décisions d’assemblées générales continuant à produire leurs effets jusqu’à leur annulation, elle avait donc pris le soin de contester toutes les assemblées générales suivantes, convoquées par ce syndic dénié.

En effet, la Cour de cassation ayant consacré depuis plusieurs années un principe d’autonomie des assemblées générales (Cass. 3ème Civ., 6 février 2002, n° 00-19.132 : JurisData n° 2002-012811 ; Cass. 3ème Civ., 7 avril 2004, n° 02-14.496 : JurisData n° 2004-023247), il est désormais acquis que, pour qu’il y ait « nullité en cascades » des assemblées générales postérieures, encore faut-il qu’elles aient été contestées dans ce délai de deux mois, qui est un délai de forclusion.

Tel était le cas dans cette affaire. Pour autant, la tentation de prendre part au vote de résolutions lui étant favorables étant sans doute trop grande, la SCI avait eu la mauvaise idée de voter en faveur de plusieurs d’entre elles lors de l’une de ces assemblées générales postérieures querellées. Le syndicat des copropriétaires soulevait ainsi l’irrecevabilité de la demande en annulation de l’assemblée générale en question, rappelant à juste titre qu’un copropriétaire opposant – à la différence du copropriétaire défaillant – ne peut réclamer la nullité de l’assemblée générale dans son entier.

C’est ainsi que la SCI avait, à titre subsidiaire, dans ses conclusions, limité ses demandes à l’annulation des seules résolutions pour lesquelles elle était défaillante, c’est-à-dire celles pour lesquelles elle s’était abstenue de voter. Le syndicat des copropriétaires lui opposait le délai de forclusion prévu à l’article 42 de la loi susvisée.

Si la Cour d’appel de Paris donne raison au syndicat des copropriétaires sur son argument selon lequel seul le copropriétaire défaillant peut contester l’assemblée générale dans son entier, elle fait sienne la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle « la demande subsidiaire étant virtuellement comprise dans la demande principale initiale, le délai de forclusion de l’action en nullité de certaines décisions d’assemblée générale est interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier » (Cass. Civ 3^ème, 4 juillet 2024, n° 22-24.060 / 23-10.573, P).

La Cour rappelle ainsi qu’une « demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée générale en son entier. »

Les copropriétaires qui contestent la désignation d’un nouveau syndic peuvent donc être rassurés : ils ne sont pas nécessairement condamnés à la mise en retrait complète de la vie de la copropriété jusqu’à l’annulation espérée !