JURISPRUDENCE – BAUX COMMERCIAUX – De la notion d’incidence en matière de déplafonnement

Aux termes d’un arrêt en date du 18 septembre 2025, la Cour de cassation énonce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si la modification est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux (Cass. Civ. 3^ème, 18 septembre 2025, n°24-13.288)

Rappelons qu’en matière de baux commerciaux, le loyer de renouvellement est par principe plafonné (Art. L. 145-34 du Code de commerce)

Néanmoins, en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité, le loyer de renouvellement peut être déplafonné et fixé à la valeur locative de marché.

Les facteurs de commercialité étant eux-mêmes définis à l’article R. 145-6 du Code de commerce comme étant les facteurs dépendant « principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».

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Dans cette affaire, la Cour d’appel de Paris avait accordé au bailleur, le déplafonnement du montant du loyer de renouvellement (et donc sa fixation à la valeur locative) justifié par une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur l’activité du preneur.

En l’espèce, la Cour avait constaté la création en cours de bail, d’un centre commercial à proximité des locaux loués, comprenant des enseignes à forte capacité d’attraction (dont Maisons du Monde et Zodio) ainsi qu’un retail park de plus de 100.000 m², renforçant ainsi nécessairement l’achalandage global de la zone, au bénéfice des commerces existants.

Le preneur reprochait à la Cour d’avoir retenu une évolution favorable des facteurs de commercialité au bénéfice du commerce exploité, alors que les aménagements et constructions en question n’avaient eu aucune incidence effective sur son activité.

Aux termes de son arrêt, la Cour énonce que le caractère effectif pour le commerce considéré de la modification des facteurs commercialité – que l’on peut comprendre comme étant une évolution favorable en termes de chiffre d’affaires – ne constitue en réalité pas un critère d’appréciation de l’incidence favorable sur l’activité commerciale.

En d’autres termes, en matière de déplafonnement, il suffit de démontrer l’existence d’une incidence potentiellement favorable sur l’activité des locaux loués (le texte ne mentionne d’ailleurs qu’un « intérêt »), et non une incidence réelle et constatée dans les comptes de l’exploitant.