BAIL COMMERCIAL : La clause d’augmentation forfaitaire du loyer n’est pas une clause d’indexation

Cass. Civ. 3^ème, 22 juin 2022, n° 21-16.042

Le contentieux relatif à la clause d’indexation figurant dans le bail commercial est inépuisable.

Après plusieurs années passées à définir les contours et la portée de la sanction du caractère « réputé non écrit » d’une clause d’indexation illicite, avec, il faut le reconnaître, différents épisodes et solutions contradictoires, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a été saisie d’un litige relatif à une clause de « révision forfaitaire à la hausse » du loyer.

La difficulté venait du fait que cette clause du bail prévoyant que le loyer serait révisé à la hausse de 4,5 % chaque année se trouvait dans un article du bail dénommé « indexation ».

Le conseil du preneur a cherché à tirer parti de cette présentation pour essayer de faire juger que cette clause qualifiée d’indexation ne respectait pas les dispositions des articles L 112-1 et suivants du Code monétaire et financier de sorte qu’elle devait être réputée non écrite.

Parmi les différents griefs formulés contre cette clause, on retrouvait l’argument selon lequel le loyer ne pouvant être révisé qu’à la hausse et excluant la réciprocité de la variation est contraire aux dispositions précitées.

Le preneur soutenait, en outre, que la révision (et non l’indexation) ne pouvait résulter que d’une demande de révision triennale en application des dispositions des articles L 145-37 et suivants du Code de commerce.

La Cour de cassation n’a pas suivi ce raisonnement qui reposait sur un exercice d’interprétation de la commune intention des parties au regard de la seule présence des termes d’indexation et de révision employés dans le titre de la clause et dans la clause elle-même.

Or, précisément, indépendamment de ces approximations sémantiques (une clause de « révision » est souvent, en réalité, une clause « d’indexation » et inversement), la Cour de cassation s’est attachée à qualifier la clause comme étant une « clause d’augmentation forfaitaire du loyer dû ».

Elle a considéré que les parties avaient librement décidé de pratiquer cette augmentation forfaitaire, sans référence à un indice économique, et indépendamment des prescriptions liées à la révision ou l’indexation.

Il ne s’agissait donc pas d’une clause d’indexation soumise aux dispositions du Code monétaire et financier, ni d’un mécanisme contractuel de révision dérogatoire aux dispositions des articles L 145-37 et suivants du Code de commerce.

En conséquence, cette clause a été jugée valide.

On peut en effet  considérer que le bail avec une augmentation forfaitaire se rapproche plus d’un bail avec un loyers par paliers que d’un bail avec un loyer indexé.

Cependant, il faut que le bailleur et le preneur conservent à l’esprit que ce mécanisme d’augmentation forfaitaire n’est pas nécessairement figé.

En effet, dans ce cadre, le preneur aura toujours la possibilité de solliciter la révision légale du loyer.

Par ailleurs, lors du renouvellement, la variation indiciaire prévue à l’article 145-34 du Code de commerce s’appliquera au loyer initial acquitté par le preneur lors de la prise d’effet du bail à renouveler (Cf. Cass. Civ. 3^ème, 6 mars 2013, n° 12-13.962 dans le cadre d’un loyer progressif par paliers).

Ainsi, si, par l’effet de la clause d’augmentation forfaitaire, le loyer ne peut varier qu’à la hausse, il est probable, si cette augmentation est significative, que ce même loyer subisse une baisse importante lors de sa révision ou à l’occasion du renouvellement du bail.

Références

• Articles L 112-2 et suivants du Code monétaire et financier
• Article L 145-37 et suivants du Code de commerce
• Civ. 3^ème, 6 mars 2013, n° 12-13.962