ACTUALITE – Loi de Simplification de la Vie Economique – Principales nouveautés pour les baux commerciaux

 

Sortie des méandres législatifs, la loi de Simplification de la Vie Economique (Loi SVE), adoptée le 15 avril 2026 et déférée au Conseil constitutionnel, a finalement été promulguée et publiée au Journal officiel le 27 mai 2026.

Sur les 84 articles qu’elle comporte, cette loi qui a pour ambition d’alléger les contraintes administratives et économiques des entreprises, consacre trois articles aux baux commerciaux. Insérés sous un titre « X – Simplifier le développement des commerces », les articles 61 à 63 portent sur le droit de préférence du preneur et sur plusieurs aspects financiers.

1. La délimitation des locaux éligibles au droit de préférence du preneur

Instauré par la loi Pinel (loi n° 2014-628 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises), le droit de préférence (ou droit de préemption) du locataire commercial en cas de vente par le propriétaire des locaux loués, s’applique aux locaux « à usage commercial ou artisanal » (article L. 145-46-1 du Code de commerce).

Source de contentieux, cette notion de « local à usage commercial ou artisanal » est précisée par la loi SVE. Celui à usage commercial est désormais défini comme « tout local destiné à l’exercice à titre principal d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial ».

Surtout, la loi SVE limite le champ du droit de préférence en l’excluant expressément

• pour « les locaux à usage exclusif de bureau»
• pour les « entrepôts» (art. 61).

Ces dispositions sont applicables aux mutations intervenant après le 27 mai 2026.

2. Les aspects financiers du bail commercial

2.1. Le droit à la mensualisation des loyers

Dans un objectif affiché de protection de la trésorerie des commerçants, la loi SVE instaure un droit au paiement mensuel des loyers. Ce droit est subordonné à deux conditions cumulatives :

• une demande expresse du preneur, et
• l’absence d’impayé de loyers et charges qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable (art. 62).

D’ordre public, ce dispositif s’applique aux baux en cours, au profit des preneurs exerçant « une activité de de commerce de détail ou de gros » ou une activité « de prestations de service à caractère commercial ». A contrario, les baux portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux ou d’entrepôts paraissent exclus du dispositif.

2.2. La validation des clauses « tunnel » d’indexation du loyer

Face aux fluctuations parfois importantes des indices, la pratique a élaboré des clauses d’indexation dites « tunnel », qui permettent d’encadrer la variation du loyer avec une limite basse et une limite haute (ex : – 4%/+4%). Economiquement justifiées, ces clauses n’avaient pas fait l’objet d’une validation claire par la jurisprudence.

La loi SVE en consacre la validité, à condition que la clause joue « dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse » (art. 62). Une asymétrie (ex : -1%/+4%) est proscrite.

Cette reconnaissance est limitée aux « locaux à usage commercial » pour lesquels le bail prévoit une indexation sur « l’indice des loyers commerciaux » (ILC). Elle ne vaut donc pas – à ce stade – pour les baux indexés sur l’ILAT.

2.3. L’encadrement des garanties  

• La limitation des garanties locatives

Dorénavant, pour les preneurs éligibles à la mensualisation du loyer, le dépôt de garantie versé au bailleur devra être limité à l’équivalent d’un trimestre de loyer.

Le texte ajoute qu’il « en va de même » des autres « engagements et garanties de toute nature », ce qui vise les cautionnements, cautions bancaires, GAPD, etc. Si l’évolution de la rédaction du texte plaide en faveur d’un possible cumul (3 mois de loyer pour le dépôt de garantie + 3 mois pour une garantie d’une autre nature), ce point sera probablement discuté par la doctrine et la pratique.

Cette limitation s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi SVE ; elle ne concerne pas les baux en cours.

• L’obligation de restitution

En fin de bail, le dépôt de garantie devra désormais être rendu dans un délai maximal de 3 mois après la remise des clefs. Les autres garanties devront l’être sous 6 mois. Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux baux en cours, avec un moratoire de 3 mois.

En cas de vente des locaux (intervenant plus de 3 mois après la promulgation de la loi), l’obligation de restitution du dépôt de garantie est automatiquement transférée au nouveau bailleur – ce qui en réalité était déjà le cas – et les autres garanties (cautions, GAPD) deviennent caduques : le bailleur doit restituer au preneur les documents correspondants et procéder aux mainlevées dans délai de 6 mois.

2.4. En cas de contentieux : la suspension des effets de clause résolutoire

En cas de défaut de paiement des loyers, un commandement de payer visant la cause résolutoire doit être délivré au preneur, qui dispose alors d’un mois pour s’exécuter. A défaut, le bailleur peut saisir le juge des référés afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire. Dans ce cadre, le juge dispose de la faculté d’accorder au preneur des délais de paiement ou de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.

La loi SVE encadre désormais l’exercice de ce pouvoir en le soumettant à deux conditions cumulatives :

• « la capacité du preneur à régler la dette locative»,  autrement dit aucun délai ne pourra être accordé à un preneur manifestement insolvable,
• « la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience».

Ces nouvelles conditions s’appliquent aux demandes de suspension formulées à compter de l’entrée en vigueur de la loi.

A noter enfin, l’interdiction de la refacturation de la taxe foncière au preneur, prévue dans le texte initial, a disparu de la loi promulguée. Le sujet reste toutefois d’actualité puisqu’une proposition de loi, déposée le 13 janvier 2026 et soumise à la Commission des affaires économique, vise à limiter la refacturation de cette taxe à hauteur de 50%.

En conclusion, introduites de manière éparse dans le statut des baux commerciaux, sans véritable refonte d’ensemble, les dispositions de la loi SVE réduisent néanmoins, par-ci, par-là, la liberté contractuelle des parties au bail commercial. Elles auront, en pratique, un impact significatif tant sur la négociation des baux futurs que sur la gestion des baux en cours.