JURISPRUDENCE – RESPONSABILITE DES INTERMEDIAIRES – Tout investissement – même immobilier – comporte des risques

 

Aux termes d’un arrêt en date du 12 mars 2026, la Cour de cassation est venue confirmer la responsabilité de l’intermédiaire immobilier à l’égard d’un acquéreur lésé, du fait d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil lors de la souscription d’un investissement locatif défiscalisant (Cass. Civ. 3ème, 12 mars 2026, n°24-18397)

Dans cette affaire, une personne avait acquis en 2006 un appartement et un parking, pour un montant de 144.210 €, dans le cadre d’un investissement locatif défiscalisant.

Plusieurs années plus tard, il a découvert la forte dépréciation de ce bien, un expert fixant sa valeur à 59.000 € seulement.

Estimant ne pas avoir été convenablement informé des risques inhérents à ce type d’investissement, il a engagé la responsabilité du vendeur ainsi que du mandataire, la société STELLIUM IMMOBILIER, en responsabilité et paiement de dommages-intérêts.

Suivant arrêt en date du 30 avril 2024, la Cour d’appel de Pau a fait droit à sa demande, jugeant notamment que l’action n’était pas prescrite et retenant la responsabilité de la société intermédiaire.

Par suite, la société STELLIUM IMMOBILIER a formé un pourvoi, soutenant tout d’abord que l’action en responsabilité était prescrite puisque le dommage résultant du prix surévalué existait dès la vente. Elle contestait également sa responsabilité, estimant ne pas être tenue d’informer sur le risque, par essence connu, de dévalorisation en matière immobilière, et arguait du caractère incertain du préjudice allégué par l’acquéreur.

 

Aux termes de sa décision, la Cour rejette l’ensemble des arguments exposés par l’intermédiaire immobilier.

Concernant la prescription, la Cour de cassation approuve les motivations de la Cour d’appel selon lesquelles le délai de prescription quinquennale (Article 2224 du Code civil) ne commençait à courir qu’à compter de la révélation effective du dommage, à savoir en l’occurrence la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de l’estimation objectivée révélant la perte de valeur.

En d’autres termes, et dans la continuité de la jurisprudence, le point de départ de la prescription est la date où la victime est à même d’agir en toute connaissance de cause, quand bien même la vente serait intervenue plusieurs années auparavant.

Concernant l’obligation d’information et de conseil, la Cour de cassation retient qu’un intermédiaire est tenu de délivrer une information complète et équilibrée sur les risques, y compris ceux qui seraient réputés « connus de tous » tels que l’aléa de la dévalorisation immobilière.

L’omission de cette information spécifique constitue un manquement engageant la responsabilité délictuelle de l’intermédiaire devant conduire à la réparation du préjudice (Article 1240 du Code civil).

Enfin, la Haute juridiction précise que le préjudice doit être qualifié de perte de chance, souverainement apprécié par les juges du fond.

En retenant que le défaut d’information avait privé l’acquéreur d’une chance de ne pas contracter ou de négocier différemment, la cour justifie l’octroi de dommages-intérêts.

 

Cet arrêt confirme la vigilance accrue exigée des intermédiaires dans le cadre d’opérations immobilières défiscalisantes, qu’il s’agisse de la qualité de l’information délivrée ou du devoir d’alerter de façon circonstanciée le souscripteur sur les aléas et risques latents de l’opération.

Il entérine, par ailleurs, une application protectrice du délai de prescription au bénéfice de l’investisseur non informé, favorisant ainsi le libre accès au juge lorsque la nature réelle du dommage n’est objectivement constatée que postérieurement à la conclusion de la vente.

Intermédiaires, soyez donc particulièrement attentifs à la manière dont vous présentez les opérations d’investissements locatifs

Acquéreurs, soyez également vigilants à la valeur extrinsèque des biens que vous convoitez