JURISPRUDENCE – BAUX COMMERCIAUX – Le droit de préférence du locataire, une prescription entérinée

Aux termes d’une décision en date du 18 décembre 2025, la Cour de cassation est venue préciser les contours de la mise en œuvre de l’action en nullité de la vente de locaux conclue par un propriétaire avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial (Cass. Civ. 3^ème, 18 décembre 2025, n°24-10.767).

Pour rappel, en application de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de le vendre est tenu d’en informer le preneur.

Cette notification vaut offre de vente au profit du preneur, lequel dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer, et le cas échéant, acquérir le bien par priorité devant tout autre candidat acquéreur.

Le défaut de notification de cette offre au preneur est de nature à entrainer la nullité de la vente consentie au mépris de ces dispositions.

Si ce droit de préférence du preneur, issu de la loi Pinel de 2014, apparaît simple dans son principe, sa mise en œuvre donne lieu depuis plusieurs années à de nombreux litiges.

Dans cette affaire, se posait la question du délai dont disposait le preneur pour contester la vente qui avait été conclue en fraude de son droit de préférence.

Pour rappel, les actions exercées en vertu du chapitre du Code de commerce relatif au bail commerce se prescrivent par deux ans (Art. L. 145-60 du Code de commerce).

Toutefois, certaines juridictions d’appel avaient estimé que l’action en nullité intentée pour violation du droit de préférence résultant de l’article L.145-46-1 du Code de commerce était soumise à la prescription de droit commun de l’article 2224 du Code civil, à savoir de cinq ans (CA Paris, 2 juin 2023, n°21/14249 ; CA Montpellier, 7 novembre 2024, n°23/06393).

Aux termes de cet arrêt, la Cour de cassation vient clairement énoncer que l’action en nullité exercée par le locataire pour violation du droit de préférence est une action exercée « en vertu du statut des baux commerciaux » et relève donc de la prescription biennale de l’article L.145‑60 du Code de commerce.

Par cette décision, la Cour de cassation vient, une nouvelle fois, définir les contours et les modalités d’application des dispositions relatives au droit de préférence, qui, depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, n’en finit pas donner lieu à contentieux !