JURISPRUDENCE – BAUX COMMERCIAUX – L’exception d’inexécution par le preneur

L’obligation essentielles du bailleur est de délivrer la chose louée au preneur, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail.

Cette obligation de délivrance, prévue à l’article 1719 du Code civil, est renforcée par l’obligation du bailleur d’effectuer, pendant toute la durée du bail, les réparations qui peuvent s’avérer nécessaires, autres que les réparations locatives.

En contrepartie, le preneur est quant à lui tenu de payer le loyer fixé dans le bail.

Dans un arrêt rendu le 18 septembre dernier, la Cour de cassation énonce que le locataire d’un bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution sans avoir à adresser à son bailleur une mise en demeure préalable (Cass. Civ. 3^ème, 18 septembre 2025, n°23-24.005).

Dans cette affaire, le bailleur avait initié une procédure en résiliation du bail conclu avec le preneur, lequel avait, en cours d’instance, cessé d’exécuter son obligation de paiement des loyers en raison d’infiltrations d’eau répétées dans les locaux loués d’une telle gravité que son exploitation était devenue impossible, caractérisant ainsi un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Compte tenu de la gravité des désordres subis, qui rendaient le bien impropre à sa destination, le preneur s’était en effet prévalu des dispositions de l’article 1219 du Code civil – issu de la réforme du droit des obligations du 1^er octobre 2026 – lesquelles permettent à une partie à un contrat de refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre partie n’exécute pas la sienne.

L’exception d’inexécution, qui est d’origine prétorienne, est strictement encadrée par les tribunaux : l’inexécution doit être suffisamment grave, laquelle gravité tient à l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués (Cass. Civ. 3^ème, 16 février 2000, n° 98-12.435).

En l’espèce, les désordres subis par le preneur ne faisaient d’aucun doute et étaient attestés par de nombreuses pièces versées aux débats : plusieurs rapports d’expertise, un constat d’huissier et un rapport d’enquête de la ville dans lequel se trouvent les locaux.

Le preneur avait même pris le soin de mettre en demeure le bailleur d’avoir à procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux désordres. Celui-ci ne s’étant pas exécuté, il avait ainsi notifié la suspension du paiement des loyers.

La Cour d’appel avait bien admis la mise en œuvre de l’exception d’inexécution du preneur mais en prenant pour point de départ la date de cette mise en demeure adressée en cours d’instance, plutôt que le jour de survenance de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance.

La Cour censure l’arrêt, considérant qu’en statuant ainsi la Cour d’appel avait ajouté à la loi une condition non prévue.

Dès lors, le point de départ de la suspension des loyers n’est pas la date de la mise en demeure – date à laquelle le preneur avait tiré les conséquences du refus du bailleur d’exécuter les travaux sollicités – mais celle à laquelle l’exploitation des locaux loués a été rendue impossible, laquelle est nécessairement antérieure.

La solution de la Cour de cassation est somme toute logique : l’article 1219 du Code civil commande que l’exception d’inexécution soit suffisamment grave pour être mise en œuvre. C’est justement cette gravité qui justifie de pouvoir s’arroger d’un acte comminatoire préalable.