BAIL COMMERCIAL : ATTENTION à la formulation de la demande de renouvellement

Cass. Civ. 3^ème, 15 avril 2021, n° 19-247.231

 Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire peut, à l’issue du bail initial, en demander le renouvellement.

L’article L 145-10 dispose en effet qu’à défaut de congé délivré par le bailleur, il peut formuler cette demande dans les six mois qui précédent l’expiration du bail ou à tout moment au cours de sa prolongation.

Cette demande a généralement pour objectif de sécuriser le locataire sur sa possibilité de rester dans les locaux pour une nouvelle période de neuf années supplémentaires, sans l’exposer à un congé du bailleur pendant la période de tacite prolongation.

Elle vise également à éviter que le bail se prolonge au-delà de douze ans, ce qui aurait pour effet de permettre au bailleur de solliciter le déplafonnement du loyer.

Enfin, elle peut être envisagée par le locataire qui souhaite, dans le cadre du renouvellement, obtenir une baisse de loyer en faisant valoir que la valeur locative est inférieure au loyer pratiqué.

Dans cette dernière hypothèse, le locataire doit se montrer particulièrement vigilant dans la formulation de sa demande de renouvellement.

En effet, cette demande de renouvellement appelle une réponse du bailleur qui constituera, le cas échéant, un accord sur le principe du renouvellement mais également sur ses conditions, notamment en ce qui concerne le montant du loyer.

C’est l’enseignement de cet arrêt rendu par la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation le 15 avril dernier.

Dans cette affaire, le locataire avait indiqué dans sa demande qu’il souhaitait le renouvellement du bail « aux clauses et conditions du bail venu à expiration ».

En réponse, le bailleur avait donné son accord pour le renouvellement « aux mêmes clauses et conditions antérieures ».

Par la suite, le locataire a imaginé pouvoir saisir le juge des loyers pour voir fixer le montant du bail renouvelé à la valeur locative.

Débouté de sa demande en première instance et en appel, le locataire a formé un pourvoi en cassation en faisant valoir que la mention « aux clauses et conditions du bail venu à expiration » ne permettait pas de caractériser un engagement précis, complet et ferme du locataire sur le montant du loyer du bail à renouveler.

La Cour de cassation a considéré qu’au regard de la volonté commune exprimée par les parties de voir renouveler le contrat « aux mêmes clauses et conditions antérieures » sans mention d’aucune réserve, il y avait lieu de considérer qu’elles avaient conclu un accord exprès sur les conditions et clauses du bail précédent, y compris, sur le montant du loyer qui est, en définitive, une des clauses du bail.

On ne peut donc que recommander au locataire désireux de renouveler son bail tout en se réservant la possibilité de faire fixer le loyer à la baisse d’éviter les formules d’usage mais de préciser les contours de sa demande.

De façon à éviter la difficulté rencontrée dans la présente espèce, il aurait suffi au locataire de demander le renouvellement du bail « aux clauses et conditions du bail antérieur sauf à voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la plus faible des sommes entre la valeur locative et le loyer pratiqué l’année précédant le renouvellement ».

On peut ajouter que ces précautions de rédaction s’imposent également au Bailleur désireux de proposer un congé avec un offre de renouvellement.

Références

• Articles L 145-10 du Code de commerce

Joachim BERNIER

Avocat associé – MRICS