Cour d’appel de Versailles, 12ème Chambre, 30 avril 2020, RG n°18/08723

Par un nouvel rendu le 30 avril dernier, la Cour d’appel de VERSAILLES sanctionne sévèrement la mention figurant dans la clause d’indexation aux termes de laquelle, par le jeu de cette clause, le loyer ne doit jamais être inférieur au loyer de base.

D’autres juridictions du fond ont été amenées à se prononcer sur ce même sujet avec des appréciations différentes sur la portée de la sanction.

C’est ainsi que la Cour d’appel de Lyon dans son arrêt du 18 janvier 2018 a jugé que « cette clause d’échelle mobile dont le propre est de faire varier à la hausse et à la baisse, fausse le jeu normal de la variation en ce qu’elle fixe un plancher à la baisse et ainsi elle contrevient aux dispositions de l’article L 112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier, peu important que, dans la pratique, la diminution de loyer en deçà de son montant d’origine ne se soit pas concrétisée dès lors que la clause organise la distorsion prohibée ».

De la même façon, la Cour d’appel de Paris dans sa décision du 24 janvier 2018 a considéré que « le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier le loyer à la hausse et à la baisse, une clause écartant toute réciprocité de variation fausse le jeu normal de l’indexation, or une clause qui prévoit un plancher, empêche la clause de jouer complètement à la baisse. Le plancher fait échec au caractère automatique de l’indexation exigé par l’article L 112-1 alinéa 1 du Code monétaire et financier et il induit un risque de décrochage de la variation du loyer par rapport à la variation de l’indice, alors que l’article L 112-2 alinéa 1 exige l’existence d’une relation directe entre l’indice retenu par les parties et l’objet de la convention ».

En revanche, l’étendue de la sanction retenue était différente.

En effet, les magistrats de Lyon avaient considéré que « seule la clause prévoyant un plancher doit être réputée non écrite ».

A l’inverse, les magistrats parisiens avaient estimé que « la clause d’indexation forme un tout et les parties n’auraient pas stipulé la clause d’indexation sans une telle restriction si bien qu’elle doit être annulée pour le tout » (cf. le commentaire de ces arrêts : https://www.clarence-avocats.fr/?p=224160).

Les conséquences étaient bien évidemment différentes.

En effet, dans l’affaire jugée à LYON, la Cour avait considéré qu’il n’y avait pas lieu de faire droit à une demande de restitution dès lors que seule la clause « plancher » était annulée et que dans la mesure où la baisse de l’indice n’avait jamais conduit à un loyer inférieur au loyer de base, le locataire ne pouvait faire valoir une créance de remboursement.

A l’inverse, dans l’affaire jugée à PARIS, la Cour ayant annulé la clause d’indexation dans son ensemble, le locataire avait pu demander la restitution de l’ensemble des sommes versées au bailleur au titre de l’indexation des loyers en application de la clause litigieuse.

Avec cette dernière décision rendue par la Cour d’appel de VERSAILLES, il apparait que la jurisprudence condamne désormais la tendance visant à disséquer la clause d’indexation en ne déclarant non écrit que la partie viciée de la clause aux termes de laquelle l’indexation ne doit jamais conduire à la fixation du loyer à un montant inférieur au loyer initial qui constitue un loyer plancher.

C’est ainsi que la Cour de Versailles a relevé que si l’application de l’indice aboutit à la fixation d’un loyer inférieur au loyer plancher sur une année donnée, l’indexation ne sera pas mise en œuvre sur cette période (année N), de sorte que la période de variation de l’indice sera ensuite supérieure à la durée s’écoulant entre deux indexations (variation de l’année N-1 à l’année N+1).

En outre, elle considère que les stipulations illégales, portant à la fois sur la fixation d’un loyer plancher et sur la distorsion relevée dans la première indexation, laquelle a nécessairement un impact sur les indexations ultérieures, ne sont pas susceptibles d’être isolées sans que la cohérence même du reste de la clause ne soit atteinte, alors même que ces stipulations dans leur indivisibilité sont essentielles à l’expression de la volonté des parties de soumettre le loyer à une indexation.

En conséquence, elle a confirmé la décision du premier juge ayant déclaré non écrite pour le tout la clause d’indexation du loyer stipulée dans le bail.

S’agissant des conséquences de l’illicéité de la clause d’indexation, la Cour d’appel de VERSAILLES, dans le prolongement de la décision de la Cour d’appel de Paris du 24 janvier 2018, considère que le locataire est fondé à solliciter la restitution des sommes versées en exécution de l’indexation basée sur cette clause réputée non écrite dans le cadre d’une action en répétition de l’indu dans la limite de la prescription quinquennale.

A ce stade, on ne peut, par conséquent, qu’inviter les locataires à vérifier la rédaction de la clause d’indexation dans leur bail.

En effet, potentiellement, ils peuvent faire valoir une créance de remboursement à l’égard de leurs bailleurs dont le montant peut s’avérer très important lorsque l’on sait qu’ils peuvent remonter sur les indexations pratiquées sur les 5 dernières années.

Ils peuvent par ailleurs voir leur loyer ramené au montant du loyer initial.

Cela constitue à l’évidence un levier majeur de négociation avec un bailleur qui, du fait de la rédaction d’une clause d’indexation trop ambitieuse, risque de se heurter à une absence totale d’indexation.

Il convient de rappeler que le risque se perpétue dans le temps car sauf stipulations contraires, en cas de renouvellement, le bail renouvelé se fait aux clauses et conditions du bail antérieur, ce qui signifie qu’il sera renouvelé sans clause d’indexation si celle-ci est annulée.

En bref 

La clause d’indexation fixant une limite à la baisse en prévoyant que par le jeu de la clause, le loyer ne doit jamais être inférieur au loyer de base qui constitue un loyer « plancher » est réputée non écrite dans son ensemble. Elle ouvre droit, pour le locataire, à une créance de remboursement équivalent au montant des indexations pratiquées au cours des cinq dernières années.

Références

  • Article L 112-1 du Code monétaire et financier
  • Cour d’appel de PARIS, 24 janvier 2018, RG n° 16/09460
  • Cour d’appel de LYON, 18 janvier 2018, RG n° 14/10142

 

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