Cass. 3ème civ., 6 février 2020, 18-24.599

 

 

Dans un nouvel arrêt rendu par la 3ème chambre civile, la Cour de Cassation confirme la modulation de la sanction de la clause d’indexation prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

En application de l’article L 112-1 du Code Monétaire et Financier ce type de clause doit en effet être réputée non écrite.

Faisant une application stricte du texte, plusieurs juridictions du fond avaient considéré qu’une clause d’indexation ayant pour effet de créer une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et celui séparant la prise d’effet du bail de la première révision devait être déclarée non écrite dans son entier.

Cela avait pour conséquence que le locataire pouvait exiger, dans la limite de la prescription quinquennale, le remboursement de toutes les sommes versées au titre des indexations pratiquées en application de la clause illicite.

Cependant, par la suite, la Cour de cassation a considéré qu’il y avait lieu de limiter la portée de la sanction en jugeant que seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée devait être réputée non écrite, et non la clause dans son entier, dès lors que la clause prévoyait un premier ajustement illicite mais seulement ponctuel, tenant à la prise d’effet du bail en cours d’année civile, tandis que les périodes de référence suivantes avaient la même durée (Cass. Civ. 3ème, 29 novembre 2018, n°17-23.058).

L’arrêt rendu le 6 février dernier par la même chambre vient confirmer cette jurisprudence dans cette hypothèse spécifique où la distorsion résulte d’une difficulté liée à la temporalité de la mise en œuvre de la clause.

Il reste qu’à ce stade, la Cour de cassation ne s’est toujours pas prononcée sur la portée de la sanction à appliquer à la clause d’indexation dite de loyer « plancher » aux termes de laquelle il est régulièrement stipulée que l’application de la clause d’indexation ne peut avoir pour effet de fixer le loyer à un montant inférieur au loyer initial.

La Cour d’appel de Paris dans un arrêt en date du 24 janvier 2018 a considéré que « le propre d’une clause d’échelle mobile étant de faire varier le loyer à la hausse et à la baisse, une clause écartant toute réciprocité de variation fausse le jeu normal de l’indexation, or une clause qui prévoit un plancher, empêche la clause de jouer complètement à la baisse. Le plancher fait échec au caractère automatique de l’indexation exigé par l’article L 112-1 alinéa 1 du Code monétaire et financier et il induit un risque de décrochage de la variation du loyer par rapport à la variation de l’indice, alors que l’article L 112-2 alinéa 1 exige l’existence d’une relation directe entre l’indice retenu par les parties et l’objet de la convention ».

En conséquence, aux termes de ce même arrêt, il a été jugé que « la clause d’indexation forme un tout et les parties n’auraient pas stipulé la clause d’indexation sans une telle restriction si bien qu’elle doit être annulée pour le tout ».

La Cour ayant annulé la clause d’indexation dans son ensemble, le locataire a donc pu demander la restitution de l’ensemble des sommes versées au bailleur au titre de l’indexation des loyers en application de la clause litigieuse.

D’autres juridictions du fond ont pu retenir que la portée de la sanction devait également être cantonnée en limitant le caractère réputé non écrit à la partie de la clause d’indexation instituant le plancher, le reste de la clause devant continuer à s’appliquer.

Cependant, on relèvera que la stipulation d’une clause de loyer plancher est très différente de l’arrêt commenté.

En effet, dans le cas d’une clause d’indexation instituant un loyer « plancher », la distorsion est précisément organisée par le contrat, et cette distorsion ne présente pas de caractère ponctuel, puisque la distorsion constatée est susceptible d’affecter les indexations sur l’entier déroulement du contrat dans l’hypothèse où le montant du loyer deviendrait inférieur au loyer de base et non uniquement à l’occasion de l’indexation résultant de la première période de variation.

En outre, il est permis de s’interroger sur le fait de savoir si, sous couvert de limiter la sanction de l’illicéité de la clause en ne réputant non écrit qu’une partie de cette clause, cela ne revient pas à réécrire une nouvelle clause d’indexation expurgée de ses éléments présentant un caractère illicite.

Or, cela est de nature à heurter le principe d’autonomie de la volonté des parties, et on peut s’interroger sur le fait de savoir si, ce faisant, cela ne constitue pas un forçage du contrat par un mécanisme de réécriture de la clause d’indexation dans des termes qui ne sont pas ceux arrêtés lors dans la conclusion du contrat.

Il sera toujours temps de convoquer le Canal de Craponne et de rappeler que « dans aucun, il n’appartient aux tribunaux, quelque équitable que puisse leur paraître leur décision, de prendre en considération le temps et les circonstances pour modifier les conventions des parties et substituer des clauses nouvelles à celles qui ont été librement acceptées par les contractants » (Cass. Civ., 6 mars 1876 – affaire Canal de Craponne).

En bref

La Cour de Cassation confirme la modulation de la sanction de la clause d’indexation prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision en jugeant que seule la stipulation qui crée une distorsion prohibée lors de la première révision doit être réputée non écrite.

Références

  • Article L 112-1 du Code monétaire et financier
  • Civ. 3ème, 29 novembre 2018, n°17-23.058

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