Bail commercial : L’usufruitier est seul redevable de l’indemnité d’éviction

Par cet arrêt rendu le 19 décembre 2019, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé, au visa des articles 595 alinéa 4 du Code civil et L 145-14 du Code de commerce, que l’usufruitier ayant seul la qualité de bailleur dont il assume les obligations à l’égard du preneur, l’indemnité d’éviction, qui a pour objet de compenser le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail, est à sa charge.

Telle n’était pas la position de la Cour d’appel de Toulouse qui avait jugé dans l’arrêt qui a été déféré que l’usufruitière et la nue-propriétaire qui avaient pris ensemble la décision de refuser le renouvellement étaient toutes les deux redevables in solidum de l’indemnité d’éviction au motif que le refus de renouvellement excéderait les pouvoirs du seul usufruitier.

Or, la Cour de cassation rappelle que si, en application de l’article 595 alinéa 4, l’usufruitier ne peut pas consentir un bail commercial ou le renouveler sans le concours du nu-propriétaire, la limitation de ses pouvoirs ne visent pas la décision de mettre fin au bail.

C’est ainsi qu’elle indique, en visant expressément des jurisprudences antérieures, que l’usufruitier a le pouvoir de mettre fin au bail commercial et, par suite, de notifier au preneur, sans le concours du nu-propriétaire, un congé avec refus de renouvellement (voir en ce sens : Cass. Civ. 3^ème, 9 décembre 2009, n° 08-20.512).

On relèvera que la référence dans la décision elle-même à des décisions antérieures reste une source d’étonnement en raison de la prohibition des arrêts dits « de règlement » édictée par l’article 5 du Code civil. On ne peut qu’y voir, de la part de la Cour de cassation, la volonté d’affirmer son pouvoir normatif.

La critique, à cet égard, pourrait paraître dérisoire sauf si, comme en l’espèce, on relève que l’affirmation d’un principe semble avoir occulté un point singulier du litige.

En effet, la Cour de cassation retient dans un raisonnement en cascade des principes qu’elle a énoncés que dès lors que l’usufruitier peut délivrer seul un congé sans offre de renouvellement, il a seul la qualité de bailleur, de sorte qu’il est seul redevable de l’indemnité d’éviction.

Or, le principe selon lequel l’usufruitier a seul la qualité de bailleur est discutable. Rappelons que le concours de l’usufruitier est nécessaire lors de la conclusion du bail ou de son renouvellement.

Mais surtout, il est essentiel de relever qu’indépendamment du pouvoir que détient l’usufruitier de refuser seul le renouvellement, telle n’était pas l’hypothèse soumise aux juridictions saisies.

En effet, en l’espèce, le refus de renouvellement avait été délivré à l’initiative commune de l’usufruitière et de la nue-propriétaire, cette dernière pouvant également y avoir un intérêt dans une perspective de vente du bien.

Ce faisant, dès lors que l’indemnité d’éviction a pour objet de compenser un préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement, il pouvait être retenu que la cause du préjudice résidant dans l’acte de refus de renouvellement signifié par l’usufruitière et la nue-propriétaire, l’une et l’autre devaient être tenues pour responsables des conséquences de cet acte.

Telle n’est pas la position de la Cour de cassation qui désormais, par cette décision, fixe la règle en la matière.

On peut penser que cet arrêt sera cité dans d’autres décisions…

En Bref

Aux termes de cet arrêt, la Cour de Cassation considère que l’usufruitier est seul redevable de l’indemnité d’éviction même si le nu-propriétaire et l’usufruitier ont délivré ensemble le congé sans offre de renouvellement.

Références

• Article 595 du Code civil
• Article L 145-14 du Code de commerce
• Cass. Civ. 3^ème, 9 décembre 2009, n° 08-20.512
• Cass. Civ. 3^ème, 24 mars 1999, n° 97-16.856
• Cass. Civ. 3^ème, 29 janvier 1974, n° 72-13.968

Joachim Bernier
Avocat associé MRICS