LOI – Bail habitation – Evolution de la procédure de résiliation de bail pour impayé et répression plus sévère du squat : ce qui change avec la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023

La loi n° 2023-668 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a été promulguée le 27 juillet 2023.

Malgré l’intitulé qui lui a été donné, cette loi traite en réalité de deux sujets distincts, et recouvre les hypothèses de squat, mais aussi les situations d’impayés de loyers.

Des évolutions importantes sont à noter.

1. Un renforcement de la répression du squat

S’agissant de ce premier volet, rappelons que, depuis 2015, l’article 226-4 du Code pénal sanctionnait d’un an d’emprisonnement et de 15.000 euros d’amende l’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Sur ce point, on notera que la loi du 27 juillet 2023 vient renforcer les sanctions encourues par les squatteurs avec une peine pouvant désormais aller jusqu’à trois ans de prison et 45.000 euros d’amende (article 226-4 du Code pénal).

L’autre évolution de la loi consiste en la création d’un nouveau délit d’introduction ou de maintien dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte (article 315-1 du Code pénal).

L’auteur de ce délit pourra être puni d’une peine de deux ans d’emprisonnement et de 30.000 euros d’amende.

Il est donc désormais possible pour les professionnels ayant des locaux et victimes de squat d’obtenir l’intervention des pouvoirs publics.

La sanction pénale n’est donc plus circonscrite au squat du domicile et s’étend désormais de façon plus générale à tout type de local.

On relèvera également que la loi crée un nouveau délit de maintien sans droit ni titre dans un local à usage d’habitation en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement de quitter les lieux depuis plus de deux mois (article 315-2 du Code pénal).

L’auteur pourra être puni de 7.500 euros d’amende.

2. La modification de la procédure de résiliation de bail pour impayés

S’agissant de ce second volet, la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 vient modifier l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur plusieurs aspects (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

Tout d’abord, la loi vient introduire dans tout contrat de bail d’habitation « une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ».

Jusqu’alors, l’insertion d’une clause résolutoire dans les baux d’habitation n’était pas obligatoire. Si, en pratique, la présence d’une telle clause était quasi-systématique, son absence complexifiait la mise en œuvre de la procédure judiciaire pour loyers impayés.

On notera ensuite que la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 vient également modifier certains délais de procédure.

Désormais, le locataire ne disposera que de six semaines pour payer l’intégralité de sa dette locative après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire. On rappellera que ce délai était de deux mois auparavant.

Le délai entre la notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation au représentant de l’Etat dans le département est également raccourci à six semaines, au lieu de deux mois auparavant.

Troisième évolution importante, la loi conditionne désormais l’octroi de délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en « situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience ».

A ce titre, l’octroi de délais de paiement n’implique plus la suspension automatique des effets de la clause résolutoire, cette suspension étant désormais à l’appréciation du juge.

Il est par ailleurs prévu que la suspension des effets de la clause résolutoire qui pourrait être accordée par le juge prend fin dès le premier impayé de loyer du locataire ou lorsque celui-ci ne respecte pas le plan d’apurement de sa dette arrêté par le tribunal.

Enfin, les articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution permettant au locataire de solliciter, sous certaines conditions des délais pour quitter les lieux sont également modifiés. Il est désormais prévu que le délai maximal pouvant être accordé par le juge est d’un an, contre trois ans auparavant (article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution).

Le contentieux lié à la résiliation de bail pour impayés, d’apparence simple, ne l’est pas toujours. Il reste vivement recommandé de faire appel à un professionnel pour faire valoir ses droits devant les tribunaux.