JURISPRUDENCE – Urbanisme – Qu’est-ce qu’une extension ?

Ce qu’il faut retenir :

Par un arrêt rendu le 9 novembre 2023, le Conseil d’Etat (469300) juge que lorsque la notion d’extension n’est pas définie par le plan local d’urbanisme, celle-ci doit s’entendre d’un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci.

Dans cette affaire, les requérants s’étaient pourvus en cassation contre un arrêt de la Cour administrative d’appel de VERSAILLES (20VE02243) qui avait jugé que la superficie d’une extension ne pouvait être encadrée que par les règles d’urbanisme.

Dans le silence du PLU, le juge d’appel avait donc estimé qu’une addition de construction développant une surface de plancher de 297 m² constituait une extension, alors même que la construction existante ne présentait qu’une surface de plancher de 63 m².

Le Conseil d’Etat annule cette décision et juge que, faute de définition dans le règlement, une extension doit nécessairement présenter des dimensions inférieures à la construction existante.

Pour approfondir :

Le lexique national d’urbanisme définit l’extension comme « un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante ».

Pour l’emploi de cette définition, le lexique précise également que « l’élément essentiel caractérisant l’extension est sa contiguïté avec la construction principale existante. Sont considérées comme contiguës les constructions accolées l’une avec l’autre. L’extension doit également constituer un ensemble architectural avec la construction principale existante. Le lien physique et fonctionnel doit être assuré soit par une porte de communication entre la construction existante et son extension, soit par un lien physique (par exemple dans le cas d’une piscine ou d’une terrasse prolongeant le bâtiment principal) ».

S’en dégagent trois critères :

• L’extension est un agrandissement de la construction principale et doit donc à ce titre être contiguë à celle-ci ;
• L’extension doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante ;
• L’extension doit présenter des dimensions inférieures à la constructions existante.

Ce lexique n’a cependant qu’une portée très relative puisqu’il s’agit en l’état d’une simple fiche technique qui n’a pas fait l’objet d’une publication par arrêté du ministre en charge de l’urbanisme comme le prévoit pourtant l’article R. 111-1 du code de l’urbanisme.

Le juge administratif considère toutefois que les définitions qu’il contient sont opposables lorsque le règlement du PLU renvoie explicitement à ce lexique (CAA LYON, 17 décembre 2019, 19LY00808).

Tel n’est cependant pas le cas du PLU de la commune de MEUDON, qui ne définit pas la notion d’extension, pas plus qu’il ne renvoie au lexique national d’urbanisme.

C’est ainsi que la SCI PAL, propriétaire d’une maison d’habitation développant une surface de plancher de 63 m², a déposé en mairie de MEUDON une demande de permis de construire portant sur la réalisation d’une extension et d’une surélévation ajoutant une surface de plancher de 297 m².

Le permis de construire délivré le 14 septembre 2008 était alors contesté par des riverains immédiats du projet devant le Tribunal administratif de CERGY-PONTOISE.

Leur requête ayant été rejetée par jugement du 23 juin 2020, les requérants ont interjeté appel devant la Cour administrative d’appel de VERSAILLES.

Ils soutenaient notamment que la construction projetée devait, eu égard à sa superficie et à ses dimensions, être regardée non comme une extension mais comme une construction nouvelle.

La Cour, dans sa formation plénière, a toutefois jugé, après avoir rappelé qu’une extension « présente un lien de continuité physique et fonctionnelle avec la construction existante dont elle constitue le prolongement », que « la superficie d’une extension ou sa proportion par rapport à cette construction existante ne peuvent être encadrées que par des dispositions législatives ou règlementaires spécialement applicables à ces travaux, en particulier les règles locales d’urbanisme ».

L’hésitation était permise puisque qu’il avait pu être jugé :

• Que constitue une extension le projet consistant « à agrandir une construction à usage d’habitation située en zone ND en portant sa surface hors œuvre nette de 56 à 204 m²» (CE, 25 juin 2003, 222686) ;
• Que, à l’inverse, dans une commune qui n’était toutefois pas couverte par un PLU, « des projets qui, eu égard à leur implantation par rapport aux constructions existantes et à leur ampleur limitée en proportion de ces constructions, peuvent être regardés comme ne procédant qu’à l’extension de ces constructions» (CE, 29 mai 2019, 419921).

Le raisonnement de la Cour, faisant d’une certaine manière prévaloir le choix – intentionnel ou non – des auteurs du PLU de ne pas réglementer cette question, a toutefois été censuré par le Conseil d’Etat qui juge que même dans le silence du PLU, la notion d’extension doit par principe « s’entendre d’un agrandissement de la construction existante présentant, outre un lien physique et fonctionnel avec elle, des dimensions inférieures à celle-ci ».

Il en résulte, sauf définition contraire dans le règlement du PLU, que tout projet d’extension doit présenter des dimensions inférieures à la construction existante – et bien entendu répondre aux deux autres critères (agrandissement de l’existant et lien physique/fonctionnel) qui caractérisent la notion d’extension.