ACTUALITE – BAIL COMMERCIAL – Droit de préemption : le preneur prend le bien, la commission prend la porte…

Le 6 octobre 2026

 

Par un arrêt en date du 1er octobre 2026, la Cour de cassation poursuit la construction de sa jurisprudence sur le régime de l’article L.145-46-1 du Code de commerce (Cass. Civ 3eme,1er octobre 2026, n°25-14.711).

Pour rappel, l’article L.145-46-1 du Code de commerce, issu de la Loi PINEL du 18 juin 2014, confère au preneur à bail commercial un droit de préemption en cas de vente du local par le bailleur.

Dans le cadre de la mise en œuvre de ce mécanisme, se pose régulièrement la question de savoir si le preneur / acquéreur doit supporter les honoraires de l’agent immobilier, dans la mesure où le rôle de ce dernier dans la réalisation de la vente est, par définition limité, dès lors qu’elle résulte d’une application de la loi.

Par un arrêt publié au bulletin, la Cour de cassation tranche et énonce que « l’offre de vente, prévue par l’article L. 145-46-1, alinéa 1, du code de commerce, adressée par le bailleur à son locataire préalablement à la vente du local commercial loué, ne peut inclure dans le prix offert des honoraires de négociation d’un agent immobilier, dès lors qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi »

Les conséquences de cet arrêt sont multiples :

  • les honoraires de négociation d’un agent immobilier ne sont jamais dus par le preneur qui accepte l’offre de vente qui lui est notifiée par son bailleur sur le fondement de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ;

 

  • le preneur peut obtenir la restitution des honoraires qu’il aurait néanmoins payés, peu important qu’il ait eu connaissance de leur caractère indu au moment du paiement ;

 

  • la mention du montant des honoraires dans la notification de l’offre de vente en sus du prix n’entraine pas la nullité de l’offre.

 

A noter enfin que la Cour de cassation énonce ce principe au visa de l’article 1302 du Code civil, laissant donc entendre que tout preneur ayant par le passé versé des honoraires d’intermédiation à la suite de la purge de son droit de préemption, peut solliciter la restitution des sommes versées à l’intermédiaire dans la limite de la prescription quinquennale (Art. 2224 du Code civil).

La clarification apportée par la Cour semblait effectivement nécessaire puisque ni les dispositions de l’article L.145-46-1 du Code de commerce, ni aucune autre disposition du Code de commerce ne permettaient de connaître le sort des honoraires de l’intermédiaire immobilier.

Cette solution renforce ainsi la protection du locataire commercial et limite la possibilité pour le bailleur de faire supporter à celui-ci le coût d’un intermédiaire dont l’intervention n’est pas nécessaire à la réalisation de la vente consécutive à l’exercice du droit de préemption.

La solution peut néanmoins susciter des interrogations (voire être sévère) quant à ses conséquences économiques pour les intermédiaires immobiliers. La difficulté apparaît notamment lorsque le bailleur a confié un mandat à un agent immobilier, que celui-ci a effectivement recherché un acquéreur et négocié les conditions de la vente, puis que le locataire exerce son droit de préemption.

Dans une telle hypothèse, la vente se réalise finalement avec le locataire en application du mécanisme légal, alors même que le travail de l’intermédiaire a pu contribuer à la détermination du prix et des conditions de l’opération.

Pour autant, il apparait qu’elle s’inscrit dans l’esprit même de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce qui déclenche l’application de ce mécanisme, « lorsque le propriétaire d’un local [..] envisage de vendre celui-ci […] »

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