ACTUALITE – URBANISME COMMERCIAL – L’aménagement commercial après la loi de simplification de la vie économique

Après plusieurs textes de réforme sectorielle depuis la loi ÉLAN, la loi de simplification de la vie économique (SVE) devait, si l’on suit son intitulé, alléger substantiellement le régime de l’aménagement commercial.

Le texte finalement adopté, amputé par le Conseil constitutionnel d’une partie de son titre X sur le fondement de l’article 45 de la Constitution, s’avère plus mesuré : les dispositions préservées portent essentiellement sur l’élargissement des exonérations d’autorisation d’exploitation commerciale (AEC) et sur le contentieux y afférent, tandis que les ambitions initiales de protection du petit commerce de centralité n’ont, pour l’essentiel, pas résisté à la navette parlementaire.

Le principe demeure inchangé : toute création ou extension d’un magasin de commerce de détail dont la surface de vente dépasse 1 000 m² reste soumise à autorisation d’exploitation commerciale, délivrée par la commission départementale d’aménagement commercial (CDAC) au regard des critères de l’article L. 752-6 du code de commerce.

 

1. Faciliter les projets commerciaux : nouvelles exonérations et expérimentation territoriale

La loi SVE crée quatre nouvelles dispenses d’AEC et assouplit un régime connexe applicable aux travaux dans les ERP :

 

Mesure	Avant la loi SVE	Depuis le 28 mai 2026
Nouvelles exonérations d’autorisation d’exploitation commerciale (AEC)
Regroupement de magasins	Exonération réservée aux « magasins voisins » (notion de fait, non définie)	Exonération étendue aux magasins d’un même « ensemble commercial » (C. com., art. L. 752-3)
Déplacement au sein d’un ensemble commercial	Soumis à AEC	Dispensé si : < 2 500 m² (1 000 m² alimentaire), pas d’augmentation de la surface totale, pas de modification de l’emprise au sol (art. L. 752-2, VI)
Transfert en ORT (entrée de ville / zone périphérique)	Soumis à AEC	Dispensé si conforme aux objectifs de l’ORT, sans création de surface ni artificialisation ; locaux fermés depuis moins de 5 ans inclus (art. L. 752-2, VII)
Transformation par division d’un commerce de détail existant	Soumis à AEC	Dispensé pour un magasin > 1 000 m² exploité depuis plus de 3 ans, sans augmentation de surface (art. L. 752-2, VIII)
Transfert temporaire (zone d’activité économique)	Aucun dispositif dédié	Transfert dispensé d’AEC pendant 5 ans maximum (contre 3 ans auparavant) ; caducité de l’AEC et démantèlement à la charge du propriétaire du site d’accueil (nouvel art. L. 752-1-3)
Mesure connexe
Travaux dans les ERP commerciaux de moins de 300 m²	Autorisation de travaux	Simple déclaration de travaux si système d’extinction adapté et certification par un tiers indépendant

L’article 97 de la loi 3DS avait ouvert, à titre expérimental, la possibilité pour certains EPCI d’instruire et de délivrer eux-mêmes les AEC en lieu et place de la CDAC ; aucune collectivité n’était cependant entrée dans le dispositif, la technicité du dossier de candidature ayant semble-t-il découragé les candidats. La loi SVE en assouplit les conditions :

Mesure	Avant la loi SVE	Depuis le 28 mai 2026
Expérimentation d’urbanisme commercial intégré (art. 97, loi 3DS)
Champ	Réservé aux EPCI engagés dans une ORT ou une GOU de transformation de ZAE	Élargi à tous les EPCI dotés d’une stratégie d’aménagement commercial
Durée	6 ans (aucun EPCI candidat à ce jour)	9 ans ; délibération avant le 21 février 2028, fin le 21 février 2031

 

2. Rationaliser le contentieux et la composition des commissions d’aménagement commercial

Le texte initial du projet de loi, avant son passage en commission mixte paritaire, portait des mesures plus ambitieuses en faveur du petit commerce de centralité : un nouvel objectif de « protection des commerçants » à l’article L. 752-6, l’ajout de deux personnalités qualifiées supplémentaires au sein de la CDAC « en matière de protection de l’activité des petits commerçants de proximité », et un abaissement du seuil de déclenchement de l’AEC à 400 m².

Ces mesures ont cependant été écartées par la commission mixte paritaire et ne figurent pas dans le texte définitivement adopté.

La composition de la CDAC est allégée des personnalités qualifiées représentant le tissu économique (une désignée par la CCI, une par la CMA, une par la chambre d’agriculture), réintroduites par la loi ÉLAN de 2018 après une première suppression en 2008.

Le contentieux devant la CNAC est par ailleurs resserré puisque seul le professionnel dont l’activité, exercée dans les limites de la zone de chalandise définie pour le projet en cause, est susceptible d’être affectée « de manière directe et significative » par ce projet pourra désormais saisir la CNAC contre l’avis ou la décision de la CDAC.

L’article L. 752-21, alinéa 1er, du code de commerce est par ailleurs complété : en cas de rejet pour motif de fond, la motivation de la CNAC devra désormais indiquer l’intégralité des motifs justifiant le refus.

 

Mesure	Avant la loi SVE	Depuis le 28 mai 2026
Contentieux et composition des commissions
Composition de la CDAC	3 personnalités « tissu économique » (CCI / CMA / chambre d’agriculture)	Suppression formelle de leur mention (art. L. 751-2)
Intérêt à agir des concurrents devant la CNAC	Activité « susceptible d’être affectée » par le projet	Activité susceptible d’être affectée « de manière directe et significative » (art. L. 752-17, I)
Motivation d’un rejet de la CNAC pour motif de fond	Obligation générale de motivation issue du code des relations entre le public et l’administration	Doit lister l’intégralité des motifs de non-conformité à l’art. L. 752-6 (art. L. 752-21)

 

3. Conclusion

Il résulte de tout ce qui précède que la loi de simplification de la vie économique, en matière d’aménagement commercial, procède moins d’une réforme d’ensemble que d’un ajustement centré sur le régime de l’AEC et sur son contentieux.

Porteurs de projets et foncières commerciales en sont les principaux bénéficiaires : un projet de déplacement, de division ou de transfert temporaire de surface de vente qui aurait nécessité une AEC avant le 28 mai 2026 peut désormais, sous réserve de vérifier au cas par cas les conditions cumulatives posées par la loi, être engagé sans cette autorisation.

Les zones commerciales périphériques et les entrées de ville bénéficient du même mouvement, le régime ORT sortant renforcé.

Le petit commerce de centralité, en revanche, demeure le grand absent des dispositions relatives à l’aménagement commercial proprement dit, les mesures initialement portées en sa faveur n’ayant pas survécu à la commission mixte paritaire.