ACTUALITE – BAUX COMMERCIAUX – Le droit de préférence du locataire et le droit de rétractation du bailleur

Par un arrêt du 25 juin 2026  (Cass. 3^ème civ., 25 juin 2026, n°25-10.765 ), la troisième chambre de la Cour de cassation poursuit la construction, par touches successives, du régime du droit de préférence du locataire commercial prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.

Créé par la loi Pinel du 18 juin 2014, ce texte impose au bailleur, lorsqu’il envisage de vendre le local loué, d’en informer son preneur par une notification, qui vaut « offre de vente » et mentionne « à peine de nullité » le prix et les conditions de la vente envisagée. Le preneur dispose alors d’un délai d’un mois pour se prononcer, et le cas échéant, acquérir le bien par priorité devant tout autre acquéreur.

D’apparence simple, ce mécanisme a généré d’importants contentieux.

La Cour de cassation a d’abord eu à préciser le contenu de l’offre, en jugeant notamment qu’elle ne peut inclure des honoraires d’agence à la charge du locataire (Cass. 3^ème civ. 28 juin 2018 n°17-14.605). Elle a ensuite délimité le champ d’application du droit de préférence, en l’excluant lorsque le local loué ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu ou en cas de cession unique de locaux distincts (Cass. 3^ème civ. 19 juin 2025, n°23-17.604, n°23-19.292 ; Cass. 3^ème civ., 6 novembre 2025, 23-21.442). Plus récemment, elle a rappelé que la vente conclue en violation du droit de préférence encourt la nullité, et a jugé que l’action du preneur se prescrit par deux ans, conformément au statut des baux commerciaux (Cass. 3ème civ., 18 décembre 2025, n°24-10.767)

L’arrêt du 25 juin 2026 s’inscrit dans cette évolution en apportant une clarification importante sur les effets de l’offre de vente du bailleur au regard du droit commun de la formation des contrats.

Les faits de l’espèce étaient les suivants : des propriétaires indivis donnaient à bail un local commercial à une société française, avec autorisation de sous-location à une filiale. Le notaire des bailleurs avait notifié un projet de vente du local, mais l’offre avait été adressée non pas à la locataire, mais à la sous-locataire, qui l’avait acceptée. Les bailleurs avaient alors indiqué n’avoir donné aucune instruction au notaire, estimant l’offre inopérante, faute d’avoir été adressée à la véritable titulaire du bail. La locataire principale, considérant que cette offre devait produire effet à son égard, avait à son tour notifié son acceptation et assigné les bailleurs en constatation de la vente. La Cour d’appel de Paris lui avait donné raison, jugeant la vente parfaite à son profit.

La Cour de cassation censure cette analyse par une lecture combinée des articles 1113[1] et 1116[2] du Code civil et de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Elle énonce par un considérant de principe que :

« Si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ».

Ainsi, le droit de préférence du locataire demeure un droit fortement protégé lorsqu’un tiers est préféré au preneur, le bailleur s’exposant à une action en réalisation forcée à des conditions identiques ; alors que lorsque le bailleur renonce purement et simplement à vendre avant toute acceptation du preneur, la sanction est nettement plus mesurée et se résoudra en dommages-intérêts, sans que le preneur puisse prétendre aux « avantages attendus du contrat non conclu » selon l’article 1116 du Code civil.

La décision, qui renvoie les parties devant la Cour d’appel autrement composée, soulève néanmoins des interrogations en pratique : sur l’évaluation du préjudice indemnisable d’abord, s’agit-il d’une simple perte de chance d’acquérir dans des conditions potentiellement favorables, ou d’un préjudice plus substantiel ? Sur la responsabilité professionnelle du notaire ensuite, pour avoir notifié une offre sans instruction du bailleur et à un mauvais destinataire.

En conclusion, cet arrêt invite les bailleurs à une grande rigueur dans la préparation de leurs projets de cession (assiette de la vente, contenu et destinataire de l’offre…) et les locataires à une vigilance accrue sur les délais et preuve de leur acceptation notamment.

Indépendamment des récentes exclusions introduites par la loi de Simplification de la vie économique pour les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts, le droit de préférence demeure un outil structurant en matière de bail commercial, dont la maîtrise est indispensable pour sécuriser les opérations de vente de murs occupés.

 

[1] Article 1113 Code civil : « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. 

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. »

[2] Article 1116 Code civil : « Elle ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable.

La rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat.

Elle engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat. »